아파트 하자보수보증, 소멸시효는 언제부터?

아파트에 하자가 발생했을 때, 하자보수보증에 가입되어 있다면 보증회사에 보수를 요구할 수 있습니다. 그런데 하자 발생 시점과 보증회사에 청구하는 시점이 다를 수 있고, 보증기간도 존재하기 때문에 소멸시효가 언제부터 시작되는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 최근 대법원 판례를 통해 이 부분이 명확히 정리되었는데요, 오늘은 하자보수보증과 관련된 소멸시효 기산점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

하자보수보증이란?

아파트 건설 과정에서 발생할 수 있는 하자에 대비하여 건설사가 보증회사와 계약을 맺고, 하자가 발생했을 때 건설사 대신 보증회사가 하자 보수를 책임지도록 하는 제도입니다.

소멸시효 기산점, 핵심은 '보증사고 발생 시점'

이번 대법원 판결(2021. 2. 25. 선고 2020다248698 판결)의 핵심은 하자보수보증계약의 보증기간이 주계약의 하자담보책임기간과 같을 때, 하자담보책임기간 내에 발생한 하자라면 보증기간 만료 후 보증사고가 발생하더라도 보증사고 발생 시점부터 소멸시효가 시작된다는 것입니다.

좀 더 쉽게 설명드리면,

• 아파트 하자담보책임기간: 2년
• 하자보수보증기간: 2년
• 하자 발생 시점: 입주 후 1년 (하자담보책임기간 & 보증기간 내)
• 건설사 하자보수 거부 시점: 입주 후 3년 (보증기간 만료 후)

이 경우, 하자는 보증기간 내에 발생했으므로 보증회사는 하자보수 책임을 져야 합니다. 그리고 소멸시효는 건설사가 하자보수를 거부한 입주 후 3년 시점, 즉 보증사고가 발생한 시점부터 진행됩니다.

관련 법 조항 및 판례

이번 판결은 상법 제662조, 제665조, 제666조 제5호, 제726조의5, 민법 제105조, 제166조 제1항, 제428조 등에 근거하고 있습니다. 또한, 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결, 대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다16976 판결, 대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다18748 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다44808 판결, 대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결 등을 참조하고 있습니다.

정리

하자보수보증과 관련된 소멸시효는 복잡해 보이지만, 핵심은 '보증사고 발생 시점'입니다. 하자담보책임기간과 보증기간이 동일하고, 그 기간 내에 하자가 발생했다면 보증기간 만료 후라도 보증사고 발생 시점부터 소멸시효가 진행된다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

주의: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.