아파트 하자보수보증금, 알쏭달쏭 소멸시효와 보증범위 완벽 정리!

아파트에 하자가 발생했을 때, 입주자대표회의는 하자보수보증금을 통해 보수를 받을 수 있습니다. 그런데 이 하자보수보증금에도 소멸시효가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 법이 바뀌면서 소멸시효 계산법도 달라져 더욱 헷갈리는 하자보수보증금과 관련된 소멸시효 및 보증범위에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 소멸시효, 언제부터 계산해야 할까?

하자보수보증금을 청구할 수 있는 권리에도 소멸시효가 있습니다. 소멸시효란 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도입니다. 그런데 이 소멸시효를 계산하는 기준이 법 개정으로 변경된 경우 어떤 법을 적용해야 할까요?

핵심은 '권리 발생 시점'입니다. 하자보수보증금채권이 발생했을 당시의 법률이 소멸시효 기간과 시작일을 결정합니다. 법이 개정되었다고 해서 이전에 발생한 권리에까지 새로운 법을 적용할 수는 없습니다. (대법원 1996. 6. 28. 선고 96다2453 판결)

1999년 2월 28일 이전에 발생한 하자보수보증금채권은 당시 주택건설촉진법(구 주택건설촉진법 제47조의12 제2항)에 따라 보증기간 만료일부터 5년의 소멸시효가 적용됩니다. 하지만 1999년 3월 1일 이후 발생한 채권은 개정된 법률과 민법 등에 따라 보증사고 발생일부터 5년의 소멸시효가 적용됩니다.

2. 하자보수보증금 청구, 10년 안에 해야 할까?

집합건물법 제9조는 건물에 하자가 있으면 10년 안에 하자 담보 추급권(수리를 요구하거나 손해배상을 청구할 수 있는 권리)을 행사해야 한다고 정하고 있습니다. 그렇다면 아파트 하자보수보증금 청구에도 이 10년의 제척기간이 적용될까요?

정답은 '아니오'입니다. 입주자대표회의가 하자보수보증금을 청구하는 것은 집합건물법 제9조의 하자담보추급권 행사와는 다릅니다. (대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결, 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결, 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다7616 판결)

3. 여러 개의 보증계약, 보증 범위는 어떻게 될까?

만약 사업주체가 여러 개의 하자보수보증계약을 체결했다면 보증 범위는 어떻게 정해질까요? 예를 들어 보증기간 3년짜리 보증계약과 10년짜리 보증계약이 동시에 존재한다면, 하자보수책임기간이 5년이나 10년인 하자라도 3년짜리 보증기간 내에 발생했다면 두 보증계약 모두 보증대상이 될 수 있습니다. (대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27356 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2001다63728 판결, 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결) 즉, 여러 보증계약이 존재할 경우 중복 보증이 가능하다는 것입니다. 다만, 계약 당시 보증기간이나 보증대상의 중복을 배제하기로 특별히 약정한 경우는 예외입니다.

아파트 하자보수보증금과 관련된 소멸시효와 보증 범위, 이제 확실히 이해되셨나요? 하자 발생 시점과 관련 법률, 그리고 보증계약 내용을 꼼꼼히 확인하여 정당한 권리를 행사하시기 바랍니다.