아파트 현장소장과 계약했는데... 입주는 어떻게 되나요? 😥

내 집 마련의 꿈을 안고 임대아파트 입주를 기다리던 중, 생각지도 못한 상황에 놓이셨군요. 저와 같은 13명의 무주택자분들과 함께 힘든 시간을 보내고 계실 여러분께 조금이나마 도움을 드리고자 이 글을 씁니다.

건설회사 현장소장이 회사 자금 사정이 어렵다며 입주권을 판매한다는 말에 현장소장과 직접 계약을 하고 입주금까지 지불했는데, 정작 건설회사는 현장소장의 행위와 무관하다며 입주는 물론 입주금 반환도 거부하는 억울한 상황, 과연 어떻게 해결해야 할까요?

현장소장의 권한, 어디까지일까?

우선, 현장소장의 권한 범위를 법적으로 살펴봐야 합니다.

• 상법에서는 회사의 지배인에게 회사 영업에 관한 모든 행위를 할 수 있는 권한을 부여하고 (상법 제11조 제1항), 지점장 등 표현지배인에게도 유사한 권한을 인정합니다 (상법 제14조 제1항). 또한 특정 업무를 위임받은 사용인에게도 해당 업무 범위 내에서의 권한을 부여합니다 (상법 제15조 제1항).

하지만 대법원은 건설회사 현장소장은 일반적으로 공사 시공 관련 업무만 담당하는 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이라고 판단했습니다. 즉, 자재/노무 관리, 하도급 계약, 장비 임대 등 공사 관련 업무는 처리할 수 있지만, 새로운 아파트 입주 계약처럼 회사의 영업 활동에 해당하는 업무는 권한 밖이라는 것입니다. (대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20884 판결)

더불어, 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이 권한 밖의 행위를 했을 때 회사가 책임을 지려면, 계약 상대방이 그 사용인에게 권한이 있다고 믿을 **"정당한 이유"**가 있어야 합니다. (대법원 1999. 7. 27. 선고 99다12932 판결, 2006. 6. 15. 선고 2006다13117 판결) 단순히 현장소장이라는 직책만 믿고 계약했다면 "정당한 이유"로 인정받기는 어려울 수 있습니다.

건설회사의 책임은 없을까?

그렇다면 건설회사에는 아무런 책임이 없는 걸까요? 꼭 그렇지만은 않습니다. 민법 제756조는 사용자가 피용자의 불법행위에 대해 책임을 져야 한다고 규정하고 있습니다. 다만, 사용자가 피용자의 선임과 감독에 충분한 주의를 기울였다면 책임이 면제됩니다.

대법원은 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동과 관련되어 보인다면 사용자 책임을 인정해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다66119 판결, 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결)

하지만, 피해자에게 중대한 과실이 있다면 사용자 책임을 물을 수 없습니다. "중대한 과실"이란 조금만 주의를 기울였다면 불법행위임을 알 수 있었음에도 이를 알아차리지 못한 경우를 말합니다. (대법원 2003. 2. 11. 선고 2002다62029 판결, 대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다36133 판결)

결론적으로, 건설회사에 책임을 묻기 위해서는 현장소장에게 계약 체결 권한이 없다는 사실을 몰랐던 것에 "중대한 과실"이 없음을 입증해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 상황을 꼼꼼히 분석하고, 가능한 모든 법적 수단을 강구하는 것이 중요합니다. 힘든 상황 속에서도 포기하지 않고 정당한 권리를 찾기 위해 노력하시길 바랍니다.