아파트 분양, 언제까지 기다려야 할까? 그리고 페이퍼컴퍼니의 함정!

새 아파트 분양, 내 집 마련의 꿈을 안고 계약했는데 입주 예정일이 훌쩍 넘겨도 감감무소식이라면? 분양 회사는 "경기가 안 좋아서..." 또는 "시공사 문제로..." 등등 여러 이유를 대며 차일피일 미루기만 한다면 어떻게 해야 할까요? 또, 겉으로는 번지르르한 회사가 알고 보니 페이퍼컴퍼니였다면? 오늘은 이 두 가지 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

1. 입주 지연, 언제까지 참아야 하나?

신축 아파트 분양 계약서에 정확한 입주 날짜가 명시되어 있지 않은 경우가 많습니다. 그렇다고 무작정 기다릴 수만은 없겠죠. 법원은 분양 회사가 '합리적인 기간' 내에 아파트를 완공하고 입주할 수 있도록 해야 할 의무가 있다고 판단합니다 (민법 제387조).

그렇다면 '합리적인 기간'은 어떻게 정해질까요? 법원은 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려합니다.

• 분양 계약 내용 및 체결 경위
• 계약 당시 예상했던 완공 및 입주 예정일
• 아파트 규모 및 용도
• 일반적인 건축 소요 기간
• 예상치 못한 상황 발생 여부 및 그 책임 소재
• 다른 수분양자들과의 계약 내용 등

즉, 단순히 몇 년이라는 기간만으로 판단하는 것이 아니라, 계약 당시 상황, 건물의 특성, 예상치 못한 문제 발생 여부 등을 다각적으로 검토하여 '합리적'인 기간을 판단하는 것입니다. 위 판례에서는 분양자가 공사대금을 지급하지 않아 공사가 중단되었고, 이는 분양자의 책임이라는 점을 분명히 하고 있습니다.

2. 페이퍼컴퍼니, 그 배후를 쫓아라!

분양 회사가 겉으로는 그럴듯해 보였는데, 알고 보니 실체가 없는 페이퍼컴퍼니였다면? 이 경우, 회사 뒤에 숨어 책임을 회피하려는 배후 인물에게도 책임을 물을 수 있습니다.

법원은 회사가 법인의 형태를 갖추고 있더라도, 실제로는 배후 인물의 개인 사업에 불과하거나 법률 적용을 회피하기 위한 수단으로 이용되는 경우, 회사와 배후 인물을 별개로 보지 않고 배후 인물에게도 책임을 묻습니다 (민법 제2조, 상법 제171조 제1항). 이는 신의성실의 원칙에 위반되는 법인격 남용이기 때문입니다. 대법원 1977. 9. 13. 선고 74다954 판결에서도 이러한 법인격 부인론이 적용된 사례를 확인할 수 있습니다.

위 판례에서는 회사의 자본금 규모, 실제 자산, 분양대금 사용처 등을 근거로 회사가 배후 인물의 개인 사업에 불과하다고 판단하고, 배후 인물에게도 분양계약 해제에 따른 책임을 지도록 하였습니다.

아파트 분양 계약은 인생에서 가장 큰 계약 중 하나입니다. 계약 전 꼼꼼히 따져보고, 문제 발생 시 적극적으로 대처하여 피해를 예방하는 것이 중요합니다. 위에서 살펴본 판례들을 참고하여 분양 계약과 관련된 문제 발생 시 자신의 권리를 보호하시기 바랍니다.