아파트에 살면서 공사대금 못 받았다고 유치권 주장?! 가능할까요? 🤔

안녕하세요! 오늘은 아파트 공사와 관련된 유치권 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 생각보다 복잡한 문제인데요, 실제 사례를 통해 쉽게 설명해 드릴게요.

사례:

A씨는 건설업자 B씨로부터 아파트 신축공사를 맡은 C씨에게 시멘트, 모래 등 건축자재를 공급했습니다. 그런데 C씨가 A씨에게 자재대금 1억 원을 지급하지 않았습니다. B씨는 아파트에 대한 소유권을 가지게 되었고, A씨는 B씨와 C씨의 동의를 받아 해당 아파트에 거주하기 시작했습니다. 이후 A씨는 아파트에 대한 유치권을 주장하며 경매법원에 유치권 신고를 했습니다. 그런데, D씨가 경매를 통해 문제의 아파트를 매수하게 되었습니다. 이 경우, A씨는 D씨에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, A씨는 D씨에게 유치권을 행사할 수 없습니다.

왜 그럴까요?

유치권은 "타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다"(민법 제320조 제1항)고 규정되어 있습니다. 핵심은 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이어야 한다는 것입니다. A씨의 경우, 자재대금 채권이 아파트 자체에 관하여 생긴 채권인지가 쟁점입니다.

대법원은 이와 유사한 사례(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결)에서 "건축자재 공급업자가 공급한 건축자재가 건물 신축에 사용되었다 하더라도, 자재대금 채권은 자재를 공급받은 건설업자와의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과하며, 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다"고 판시했습니다.

즉, A씨의 자재대금 채권은 C씨와의 자재 공급계약에서 발생한 것이지, 아파트 자체에 대한 채권이 아니라는 것입니다. A씨가 아파트에 거주하고 있다고 하더라도, 유치권의 성립 요건인 "그 물건에 관하여 생긴 채권"을 충족하지 못하기 때문에 유치권을 행사할 수 없습니다.

정리하자면, 단순히 건축자재를 공급하고 대금을 받지 못했다고 해서 아파트에 대해 유치권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 유치권은 해당 물건과 직접적인 관련이 있는 채권이어야 합니다. 따라서 건축자재 대금과 관련된 분쟁에서는 유치권 행사 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.