내 건물 공사했는데 돈 못 받았어요! 유치권 행사, 가능할까요? 🛠️

건물주 乙씨에게 공사를 맡았는데 돈을 다 못 받았습니다. 이럴 때 유치권을 행사해서 돈을 받아낼 수 있을까요? 제 상황은 이렇습니다.

저(甲)는 乙씨 소유의 A 건물 개·보수 공사를 9억 원에 계약하고 2003년 3월에 공사를 완료했습니다. 그런데 乙씨는 공사대금 중 1억 원만 지급하고 나머지는 주지 않았습니다. 저는 돈을 받기 위해 건물의 잠금장치를 바꾸고 경비업체를 고용해 건물을 지키도록 했습니다. 제 직원도 현장 사무실에 상주시켰습니다. 하지만 건물 안에 있는 임차인들은 계속 영업을 하고 있는 상황입니다. 그런데 乙씨가 戊씨에게 건물을 팔아버렸습니다. 이런 상황에서 저는 戊씨에게 유치권을 주장해서 건물 인도를 거절할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 유치권 행사가 가능합니다!

유치권이란, 돈을 받을 때까지 채무자의 물건을 맡아 둘 수 있는 권리입니다 (민법 제320조). 유치권을 행사하려면 타인의 물건을 점유해야 합니다. 제 경우처럼 건물에 임차인들이 있어서 완전히 건물을 비워두고 점유하지 못한 경우에도 유치권을 행사할 수 있는지가 핵심 쟁점입니다.

다행히 대법원 판례는 저와 같은 상황에서도 유치권을 인정하고 있습니다. 대법원은 유치권 행사를 위한 점유는 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 의미한다고 판시했습니다. 즉, 물리적으로 완전히 지배하지 않더라도 시간적, 공간적 관계, 본권관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 한다는 것입니다. 건물 임차인들의 영업과 서로 배치되지 않는 방법으로 건물을 점유·관리하는 것도 타인의 물건을 점유한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다 (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결).

저는 비록 건물 내 임차인들이 영업을 계속하고 있었지만, 잠금장치 교체, 경비업체 고용, 직원 상주 등을 통해 건물을 관리하고 있었으므로 사회통념상 건물을 점유하고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 저는 새로운 건물주 戊씨에게 유치권을 행사하여 건물 인도를 거절할 수 있습니다.

핵심 정리:

• 유치권 행사의 핵심 요건: 타인 물건의 점유 (민법 제320조)
• 점유의 의미: 사회통념상 사실적 지배에 속하는 객관적 관계
• 임차인 존재에도 유치권 행사 가능: 건물 관리 및 지배 정황 고려

이와 비슷한 상황에 처하신 분들은 꼭 법률 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 받으시길 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.