앗, 내 집이 날아갔어요! 가등기 때문에 소유권을 잃었다면?

내 집 마련의 꿈을 이루고 드디어 입주! 그런데 갑자기 날벼락 같은 소식을 듣게 됐습니다. 등기부등본을 확인해보니 이전에 설정된 가등기 때문에 집의 소유권을 잃게 되었다는 겁니다. 믿을 수 없는 상황, 도대체 어떻게 된 걸까요? 그리고 어떻게 대처해야 할까요?

사례 살펴보기

철수(甲)는 영희(乙)로부터 경매로 낙찰받은 집을 샀습니다. 그런데 철수와 영희 둘 다 몰랐던 사실, 이 집에는 이미 민수(丙)가 매매예약을 해놓고 가등기를 설정해 둔 상태였습니다. 경매 절차에서도 이 가등기는 말소되지 않았고, 최근 민수가 소송을 통해 가등기에 기반한 본등기를 마치면서 철수는 집의 소유권을 잃게 된 것입니다. 억울한 철수는 영희에게 책임을 묻고 손해배상을 청구하려고 합니다. 과연 법적으로 가능할까요?

법적인 해결책: 민법 제576조

다행히 법은 철수와 같은 피해자를 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 바로 민법 제576조입니다. 이 조항은 저당권이나 전세권 때문에 소유권을 잃은 경우 매수인(철수)이 매도인(영희)에게 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 가등기의 경우는 어떨까요? 판례는 가등기 때문에 소유권을 잃은 경우도 저당권이나 전세권과 비슷하게 보고 민법 제576조를 준용한다고 판시했습니다 (대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결, 1997. 11. 11.자 96그64 결정, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결). 즉, 철수는 영희에게 민법 제576조에 따라 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.

손해배상 범위: 신뢰이익 배상

그렇다면 철수는 얼마만큼의 손해배상을 받을 수 있을까요? 민법 제576조에 의한 매도인의 담보책임은 매도인의 잘못이 있든 없든 발생하는 무과실책임입니다. 따라서 배상 범위는 매수인이 계약이 유효하다고 믿었기 때문에 발생한 손해, 즉 신뢰이익으로 한정됩니다. 철수의 경우에는 매매대금과 그에 대한 이자 정도가 될 것입니다. 만약 매매 당시보다 집값이 올랐더라도 그 차익까지 보상받을 수는 없습니다.

다른 조항과의 비교: 민법 제569조, 제570조

참고로 민법 제569조와 제570조는 타인의 권리를 매매한 경우에 대한 규정입니다. 이 경우 매도인은 타인으로부터 권리를 취득해서 매수인에게 넘겨줘야 하는 의무가 있고, 만약 그렇게 할 수 없다면 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때의 손해배상은 이행이익, 즉 계약이 제대로 이행되었다면 얻었을 이익을 기준으로 계산합니다.

하지만 철수의 경우처럼 이미 소유권 이전까지 마쳤다가 나중에 가등기 때문에 소유권을 잃게 된 경우는 민법 제569조, 제570조와는 다른 법리에 따라 판단해야 합니다. 따라서 철수는 민법 제576조에 따라 신뢰이익만 배상받을 수 있습니다.

결론

가등기 때문에 갑자기 소유권을 잃게 되는 억울한 상황에 처했다면, 당황하지 마시고 민법 제576조를 기억하세요. 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있습니다. 부동산 거래는 큰돈이 오가는 중요한 계약이니만큼, 등기부등본 확인 등 사전 확인을 철저히 하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.