가등기 설정된 집, 세입자는 쫓겨나나요? 😱

집을 구할 때, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하라는 말 많이 들어보셨죠? 특히 '가등기'라는 단어가 눈에 띄면 더욱 신경이 쓰일 텐데요. 오늘은 가등기가 설정된 집에 세입자로 들어갔을 때 어떤 위험이 있는지, 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례를 통해 쉽게 이해해 봐요!

철수(甲)는 영희(乙)에게 1억 원을 빌리면서, 1년 뒤에 갚기로 하고 연 5%의 이자를 약속했습니다. 그리고 3억 원짜리 철수 소유의 집(A주택)에 '소유권이전청구권 가등기'를 설정해주었어요. 쉽게 말해, 철수가 돈을 갚지 못하면 영희가 그 집을 가져갈 수 있도록 미리 표시해 둔 거죠.

그런데 철수는 가등기 설정 후 민수(丙)에게 A주택을 세놓았습니다. 1년 후, 철수는 돈을 갚지 못했고, 영희는 가등기에 기반하여 집의 소유권을 가져갔습니다. 이런 상황에서 세입자 민수는 어떻게 될까요? 쫓겨나야 할까요?

안타깝지만, 세입자는 보호받기 어렵습니다.

가등기는 담보의 역할을 합니다. 쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비해 미리 집에 꼬리표를 붙여 놓는 거죠. 이 꼬리표는 세입자보다 먼저 붙여진 것이기 때문에, 세입자는 채권자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 채권자가 집의 소유권을 가져가면 세입자는 집을 비워줘야 합니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제1항)

그럼 세입자는 보증금도 못 돌려받나요?

다행히, 방법이 있습니다! 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 세입자라면, 채권자가 원래 집주인에게 줘야 할 돈 (청산금) 범위 내에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그리고 이를 위해 집을 비워주는 것과 보증금을 돌려받는 것을 동시에 진행할 수 있습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항)

대항력이란 무엇일까요?

주택임대차보호법 제3조에 따르면, 세입자가 전입신고를 하고 주택의 인도(이사)를 마치면 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 갖추게 됩니다. 즉, 확정일자를 받지 않더라도, 전입신고와 이사만으로 가등기 설정 전후와 상관없이 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 권리를 확보할 수 있는 것입니다.

결론적으로, 가등기가 설정된 집에 세입자로 들어갈 때는 매우 신중해야 합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 대항력을 갖추는 것은 필수입니다. 가능하다면 가등기가 말소된 후에 계약하는 것이 가장 안전합니다. 만약 이미 계약했다면, 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이는 경매 등의 상황에서 배당 순위를 확보하는 데 도움이 됩니다.

가등기는 복잡한 법률 문제와 연결되어 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.