여러 주택조합이 모여 아파트를 분양하면? 연합주택조합의 분양계약과 그 효력에 대해 알아보자

여러 개의 작은 주택조합들이 힘을 합쳐 아파트 건설사업을 진행하는 경우가 있습니다. 이때 각 조합의 조합원 전체를 구성원으로 하는 새로운 조합, 즉 '연합주택조합'을 만들어 사업을 추진하는데요, 이 연합주택조합이 외부 사람들과 분양계약을 맺을 수 있을까요? 그리고 그 계약은 법적으로 어떤 의미를 가질까요? 오늘은 이와 관련된 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

사례 소개

규모가 작은 여러 주택조합들이 자금 및 사업 추진의 어려움으로 각자 사업을 진행하기 어려워지자, 각 조합원 전원을 구성원으로 하는 연합주택조합을 결성했습니다. 이 연합주택조합은 아파트 건축, 조합원 아파트 배정, 일반 분양 등 사업 전반을 담당했고, 실제 분양계약도 연합주택조합 이름으로 체결했습니다. 하지만 사업계획 승인이나 건축허가는 기존 개별 주택조합들의 명의로 받았고, 최종적으로 아파트 소유권도 개별 조합 명의로 등기되었습니다. 이런 상황에서 연합주택조합과 분양계약을 맺은 사람들은 누구에게 계약의 효력을 주장할 수 있을까요?

연합주택조합의 지위: 당사자이면서 동시에 대리인

대법원은 이 사례에서 연합주택조합을 단순한 업무집행기관이 아닌, 독립된 비법인사단으로 보았습니다. 즉, 분양계약의 당사자로서 계약에 대한 책임을 진다는 의미입니다 (민법 제114조, 주택건설촉진법 제3조).

하지만 동시에 연합주택조합은 개별 조합들의 대리인 역할도 수행했다고 판단했습니다. 실제 아파트 소유권은 개별 조합에 있기 때문에, 연합주택조합은 이들의 대리인으로서 분양계약을 체결한 것으로 볼 수 있다는 것입니다.

수분양자는 누구에게 계약의 효력을 주장할 수 있을까?

결론적으로, 수분양자는 연합주택조합뿐 아니라 개별 조합(보존등기명의자)에게도 계약의 효력을 주장할 수 있습니다 (민법 제114조, 주택건설촉진법 제3조). 연합주택조합이 개별 조합들의 대리인 자격으로 계약을 체결했기 때문입니다.

임의분양 아파트의 소유 관계와 처분 방법

일반 분양 아파트는 연합주택조합 조합원 전원의 총유에 속합니다 (민법 제275조). 총유물 처분은 조합 정관이나 규약에 따르거나, 규정이 없으면 조합원 총회의 결의를 거쳐야 합니다 (민법 제276조, 주택건설촉진법 제3조). 따라서 조합 대표자가 임의로 아파트를 처분하는 행위는 무효입니다 (대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다62582 판결).

결론

연합주택조합을 통한 아파트 분양은 복잡한 법적 관계를 형성합니다. 분양계약 당사자, 아파트 소유 관계, 처분 방식 등을 꼼꼼히 확인해야 예상치 못한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.