재건축 아파트 분양계약, 조합도 책임져야 할까?

아파트 분양, 특히 재건축 아파트 분양 과정은 복잡하고 여러 주체가 얽혀 있어 문제가 발생하기 쉽습니다. 오늘은 재건축조합과 건설회사가 공동으로 사업을 진행하는 과정에서 발생한 분양계약 관련 분쟁 사례를 살펴보고, 법원의 판단을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

사건의 개요

어떤 재건축조합(피고)이 건설회사(소외 1)와 함께 아파트 신축 사업을 진행했습니다. 건설회사는 사업 자금을 대는 대신 일반분양 세대를 확보했고, 이후 원고에게 해당 세대 중 하나를 분양했습니다. 그런데 건설회사가 원고로부터 받은 분양대금은 사실 원고가 건설회사에 빌려준 돈이었습니다. 결국 건설회사가 사업을 진행하지 못하게 되면서 원고는 분양받기로 한 아파트를 받지 못하게 되었고, 재건축조합을 상대로 소송을 제기했습니다.

쟁점

원고가 건설회사에 빌려준 돈으로 분양계약을 체결한 경우, 재건축조합에도 그 책임이 있는지가 쟁점이었습니다. 원심은 원고가 실제 아파트를 분양받으려는 의도가 없었다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 재건축조합과 건설회사의 관계가 단순 도급계약이 아닌, 사업 이익을 공동으로 분배하는 조합계약의 성격을 가진다고 보았습니다. (대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다32849 판결 참조)

또한 건설회사가 일반분양을 주관하도록 위임받았기 때문에, 건설회사가 원고와 체결한 분양계약은 조합체의 업무집행행위에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 이 분양계약의 효력은 재건축조합에도 미친다는 것입니다.

분양대금이 사실은 대여금이었다는 사정은 중요하지 않다고 보았습니다. 건설회사에 분양에 관한 권한을 위임한 것은 사업 자금 조달의 편의를 위한 것이므로, 분양대금의 출처가 대여금이라는 이유만으로 분양계약의 효력을 부정할 수 없다는 것입니다.

결국 대법원은 원고가 재건축조합을 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복, 즉 대여금 반환을 청구할 수 있다고 판결했습니다.

관련 법조항

• 민법 제546조 (이행불능) 채무자는 채무의 내용에 좇은 이행이 불능하게 된 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.
• 민법 제548조 (해제권 발생의 시기) 전조의 규정은 이행기전의 불능인 경우에 준용한다. 그러나 채권자가 이행불능의 사실을 안 때에는 계약을 해제할 수 있다.
• 민법 제703조 (조합의 성질) 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 성립한다.

핵심 정리

이 판례는 재건축조합과 건설회사가 공동사업주체로서 아파트 분양사업을 진행할 경우, 건설회사의 분양계약에 대한 책임이 재건축조합에도 있다는 것을 명확히 했습니다. 분양계약 과정에서 문제가 발생했을 때, 수분양자는 건설회사뿐 아니라 재건축조합에도 책임을 물을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.