옛날 방식으로 등기했는데, 진짜 주인이 맞을까? 등기 추정력 번복 이야기

옛날에 토지나 건물 소유권 이전 등기를 할 때, 지금처럼 복잡한 절차 없이 보증인만 있으면 등기할 수 있는 특별법이 있었습니다. 바로 "부동산소유권이전등기등에관한특별조치법"인데요, 이 법은 이미 효력을 잃었습니다. 이 법으로 등기를 하면, 일단 그 등기는 실제 권리관계를 제대로 반영한 "맞는 등기"라고 추정되었습니다. (민법 제186조 참조)

그렇다면 이렇게 등기된 부동산의 주인이 진짜 주인이 아닐 가능성은 없을까요? 등기가 "맞는 등기"라고 추정된다고 해서 절대적인 것은 아닙니다. 이 추정을 뒤집을 수 있는데, 법률 용어로는 "추정력을 번복한다"고 합니다.

어떻게 추정력을 번복할 수 있을까요? 이번 판결에서 중요한 점은 바로 그 입증 책임의 정도입니다. 이전 등기의 근거가 된 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위라는 사실을 입증해야 합니다. (구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법 제6조 참조) 여기서 "허위"란, 등기 원인이 된 내용, 예를 들어 매매했다는 사실 자체가 거짓이라는 뜻입니다.

그런데 무조건 확실하게 위조나 허위임을 증명해야 할까요? 판결에서는 "확신할 정도"까지 입증할 필요는 없다고 합니다. 상대방이 보증서나 확인서 내용이 허위라고 인정하거나, 허위라고 의심할 만한 충분한 증거가 있다면 등기의 추정력은 번복될 수 있다는 것이죠.

이번 판결은 실제 사례를 통해 이 원칙을 잘 보여줍니다. 과거 특별조치법에 따라 등기를 마친 피고는, 사실은 매매가 아니라 원래 자기 땅인데 다른 사람 명의로 잘못 등기된 것을 바로잡기 위해 매매처럼 꾸며서 등기를 했다고 주장했습니다. 그리고 보증인들의 증언을 통해 보증서 내용이 사실과 다르다는 점이 드러났습니다. 법원은 이러한 증거들을 바탕으로 피고의 등기 추정력을 번복하고 원고의 손을 들어주었습니다.

이 판결은 대법원 1993.5.11. 선고 92다52870 판결, 1993.9.14. 선고 93다7143 판결, 1993.10.26. 선고 93다5383 판결 등에서도 일관되게 유지되어 온 법리입니다. 즉, 옛날 방식으로 등기했다고 해서 무조건 안전한 것은 아니며, 허위로 등기했다는 의심을 살 만한 정황이 있다면 등기의 효력을 잃을 수도 있다는 것을 보여주는 중요한 판례입니다.