옛날 부동산 특별조치법으로 등기했는데, 진짜 내 땅 맞아? - 등기 추정력과 허위 보증서

과거 부동산 소유권 정리가 제대로 안 된 시절, 정부는 몇 차례 "부동산소유권이전등기등에관한특별조치법"을 만들어 시행했습니다. 이 법 덕분에 많은 사람들이 쉽게 등기를 할 수 있었지만, 간편한 절차 때문에 문제도 생겼습니다. 바로 등기의 진실성에 대한 문제죠. 등기는 원칙적으로 실제 소유권을 반영한다고 믿는 것이 기본인데, 특별조치법으로 만든 등기가 항상 진실과 일치하는 것은 아니었던 거죠.

이번 포스팅에서는 특별조치법에 따른 등기의 효력, 특히 허위 보증서/확인서 문제를 중심으로 살펴보겠습니다.

등기는 진짜라고 믿는 게 원칙! (추정력)

특별조치법으로 한 등기도 다른 등기와 마찬가지로 추정력을 가집니다. 즉, 등기 내용이 실제 소유권과 일치한다고 일단 믿어주는 거죠. (민법 제186조) 그런데 만약 등기 과정에서 사용된 보증서나 확인서가 허위라면? 등기의 추정력은 깨질 수 있습니다. 핵심은 바로 이 **"허위"**를 어떻게 판단하느냐입니다.

단순히 매도인이나 날짜가 틀렸다고 허위는 아니다!

특별조치법은 다소 복잡한 소유권 이전 과정을 거친 사람도 쉽게 등기할 수 있도록 만들어졌습니다. 따라서 보증서/확인서에 적힌 매도인이나 매수 날짜가 실제와 조금 다르더라도, 그것만으로 바로 허위라고 판단하지는 않습니다. 중요한 것은 **권리 변동의 "핵심 내용"**이 진실이냐는 것입니다.

예를 들어, 실제로는 상속받은 땅인데, 오래전에 매매로 취득한 것처럼 보증서를 썼다고 해봅시다. 매도인과 매수 날짜는 거짓이지만, 땅을 취득한 "사실" 자체는 진실입니다. 이런 경우, 단순히 서류상의 오류만으로는 등기의 추정력이 깨지지 않습니다.

하지만 의심스러운 정황이 있다면...?

만약 보증서/확인서 내용 외에 다른 증거들을 종합해봤을 때, **"뭔가 석연치 않다"**는 생각이 들 정도로 의심스러운 정황이 발견된다면? 그때는 등기의 추정력이 깨질 수 있습니다.

위 판례에서는 보증인이 땅의 소유관계를 전혀 모르는 상태에서, 제출된 서류의 진위도 확인하지 않고 보증서에 날인한 사실이 드러났습니다. 게다가 제출된 서류 자체도 진짜인지 의심스러웠습니다. 법원은 이러한 정황들을 종합하여 보증서가 허위라고 판단하고, 등기의 추정력을 부정했습니다. (대법원 1991. 4. 23. 선고 91다2236 판결, 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다37157 판결 참조)

결론: 허위 판단은 종합적으로!

특별조치법에 따른 등기의 추정력이 깨지려면, 단순한 서류상의 오류가 아니라 권리 변동의 실질적인 내용 자체가 허위여야 합니다. 또한, 허위 여부는 보증서/확인서 내용뿐만 아니라 다른 증거들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. (구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법 제6조, 제10조 참조)