우리 땅, 어떻게 써야 할까요? 용도지역 완전 정복!

내 땅에 집을 짓거나 건물을 세우려면 먼저 용도지역을 확인해야 합니다. 용도지역이란 땅의 사용 목적을 정해놓은 것으로, 땅을 효율적으로 이용하고 모두가 잘 살 수 있도록 (공공복리 증진) 정부에서 정한 규칙입니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제15호).  쉽게 말해 땅의 사용설명서 같은 거죠!

용도지역은 어떻게 나뉘나요?

크게 4가지로 나뉩니다.

• 도시지역:  주거, 상업, 공업, 녹지 기능을 위해 지정된 지역입니다. 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분됩니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조제1항·제2항 및 동법 시행령 제30조)
• 관리지역: 도시지역과 농림지역의 중간 성격을 갖는 지역으로, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉩니다.
• 농림지역: 농업과 임업의 발전을 위한 지역입니다.
• 자연환경보전지역: 자연환경, 수자원, 생태계 보전을 위한 지역입니다.

도시지역은 더 자세히 나뉘어요!

• 주거지역:  쾌적하고 안전한 주거생활을 위한 지역입니다. 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되며, 용적률과 건폐율에 따라 다시 1종, 2종, 3종 등으로 세분됩니다.  단독주택 위주의 조용한 동네를 원한다면 전용주거지역, 아파트와 편의시설이 함께 있는 곳을 원한다면 일반주거지역을 찾아보세요.
• 상업지역: 상업 활동과 업무를 위한 지역입니다. 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나뉩니다. 백화점이나 대형 오피스 건물이 많은 곳은 중심상업지역, 동네 슈퍼마켓이나 음식점이 많은 곳은 근린상업지역입니다.
• 공업지역: 공장과 산업시설을 위한 지역입니다. 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나뉩니다.
• 녹지지역: 자연환경 보호와 도시의 쾌적성을 위한 지역입니다. 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나뉩니다.

건폐율과 용적률은 뭘까요?

• 건폐율 (건축법 제55조): 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.  내 땅 100㎡에 건물을 최대 몇 ㎡까지 지을 수 있는지를 나타냅니다.
• 용적률 (건축법 제56조): 대지면적에 대한 연면적(건물 각 층 바닥면적의 합)의 비율입니다.  내 땅에 얼마나 높은 건물을 지을 수 있는지를 나타냅니다.

용도지역에 따라 지을 수 있는 건물이 달라요!

예를 들어 단독주택은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등에 지을 수 있지만, 유통상업지역이나 전용공업지역에는 지을 수 없습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조제1항·제5항 및 동법 시행령 별표 2~23).  하지만 예외도 있습니다.  취락지구, 개발진흥지구, 복합용도지구 등에서는  다른 규정이 적용될 수 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조제5항).

내 땅이 여러 용도지역에 걸쳐 있다면?

대부분의 경우, 땅의 절반 이상이 속한 용도지역의 규칙을 따릅니다 (건축법 제54조제1항 및 동법 시행령 제77조). 하지만 방화지구나 녹지지역에 걸쳐 있는 경우에는 다른 규정이 적용될 수 있습니다 (건축법 제54조제2항, 제3항).

용도지역 규칙을 어기면 어떻게 되나요?

건축 허가가 취소되거나 공사가 중지될 수 있고, 벌금이나 징역형을 받을 수도 있습니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조제1항제8호, 제141조제4호).

땅을 이용하기 전에 해당 지역의 지자체 조례도 꼭 확인하세요!