땅과 건물에 대한 규칙, 핵심만 쏙쏙 알려드립니다!

부동산, 특히 땅과 건물에 관심 있는 분들이라면 복잡한 건축법 때문에 머리 아프셨던 경험, 한 번쯤 있으시죠? 공인중개사 업무와 관련된 건축법의 핵심 내용을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다!

1. 땅이 여러 용도 지역에 걸쳐 있을 때

내 땅이 주거지역, 상업지역처럼 용도가 다른 지역에 걸쳐 있다면 어떤 규칙을 따라야 할까요? 대부분의 땅(과반)이 속한 지역의 규칙을 전체 땅에 적용합니다. 예를 들어 60%가 주거지역, 40%가 상업지역에 속한다면 주거지역 규칙을 따르면 됩니다. 단, 전체에 주거지역 규칙을 적용하고 싶다면 시청이나 구청 등에 관련 서류를 제출해야 합니다. (건축법 제54조제1항, 건축법 시행령 제77조)

하지만 방화지구는 예외입니다. 땅의 일부만 방화지구에 걸쳐있더라도 전체 땅에 방화지구 규칙을 적용합니다. 다만, 방화지구와 다른 지역 사이에 방화벽을 설치하면 방화지구가 아닌 부분에는 다른 지역 규칙을 적용할 수 있습니다. (건축법 제54조제2항)

녹지지역도 특별합니다. 녹지지역과 다른 지역에 걸쳐있는 땅은 각 지역의 규칙을 따로따로 적용합니다. 단, 녹지지역 부분이 방화지구에 걸쳐있다면 위의 방화지구 규칙을 따릅니다. (건축법 제54조제3항)

2. 건폐율과 용적률, 땅을 얼마나 효율적으로 쓸 수 있을까?

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적의 비율입니다. 쉽게 말해 땅 위에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 나타냅니다. (건축법 제55조)
• 용적률: 대지면적 대비 연면적(각 층 바닥면적의 합)의 비율입니다. 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타냅니다. (건축법 제56조)

건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 정해집니다.

3. 땅을 나눌 때 주의할 점

건물이 있는 땅을 너무 작게 나누면 안 됩니다. 지역별로 최소 면적 제한이 있습니다. (건축법 제57조제1항, 건축법 시행령 제80조)

• 주거지역, 그 외 지역: 60㎡
• 상업지역, 공업지역: 150㎡
• 녹지지역: 200㎡

4. 면적, 높이, 층수는 어떻게 계산할까?

건축법 시행령 제119조제1항에 자세한 내용이 있지만, 핵심만 간단히 알려드리면 다음과 같습니다.

• 대지면적: 땅의 수평 투영 면적입니다. 도로나 공원 등이 포함된 부분은 제외합니다.
• 연면적: 각 층 바닥면적의 합계입니다. 지하층, 주차장 면적 등은 용적률 계산에서 제외됩니다.
• 층수: 지하층, 옥탑 등은 일반적으로 층수에 포함되지 않습니다.

5. 건축협정, 이웃과 함께 더 나은 주거환경을 만들어요!

땅이나 건물 소유자들이 모여 건축에 대한 협정을 맺을 수 있습니다. 이를 건축협정이라고 합니다. (건축법 제77조의4제1항) 지구단위계획구역, 재개발 구역 등에서 가능하고, 도시 및 주거환경 개선이 필요한 지역에서도 지자체 조례로 정하면 가능합니다.

건축협정을 통해 조경, 주차장 설치 등에 대한 규칙을 함께 정할 수 있고, 법에서 정한 기준을 건축협정구역 전체에 통합 적용하여 더욱 효율적인 건축이 가능해집니다. (건축법 제77조의13제3항) 건축협정 운영을 위해 '건축협정운영회'를 만들 수도 있습니다. (건축법 제77조의5제1항) 건축협정은 지자체의 인가를 받아야 효력이 발생합니다. (건축법 제77조의6제1항)

이상으로 건축법의 중요 내용을 간략하게 살펴봤습니다. 더 자세한 내용은 국가법령정보센터에서 확인하세요!