유치권 행사, 언젠 신의칙 위반일까?

호텔 신축 공사를 둘러싼 유치권 분쟁에 대한 대법원 판결을 소개합니다. 공사대금을 받지 못한 건설사들이 호텔을 점유하고 유치권을 주장했는데, 과연 정당한 유치권 행사였을까요?

사건의 개요

A 회사 등은 B와 호텔 신축 공사 계약을 맺고 공사를 완료했지만, B는 공사대금을 지급하지 않았습니다. 그 사이 C 회사는 B에게 돈을 빌려주고 호텔에 근저당권을 설정했습니다. 이후 A 회사 등은 B로부터 호텔을 넘겨받아 점유하며 유치권을 행사했습니다. C 회사가 임의경매를 신청하자 A 회사 등은 유치권을 주장하며 맞섰습니다.

쟁점

• 유치권자가 경매 개시를 예상하고 점유를 시작했다면 신의칙 위반인가?
• 담보물권 설정 후 점유를 얻은 채권자도 유치권을 주장할 수 있는가?
• 고의적인 유치권 행사는 어떤 경우에 인정되는가?

대법원의 판단

대법원은 원심의 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했습니다. 원심은 A 회사 등이 C 회사의 임의경매 신청을 예상하고 호텔을 점유했다는 이유만으로 유치권 행사를 신의칙 위반으로 보았는데, 이는 잘못이라는 것입니다.

대법원은 유치권은 최우선순위 담보권이기 때문에 악용될 소지가 있다는 점을 인정했습니다. 그러나 담보물권 설정 후에 점유를 시작한 경우에도 유치권을 주장할 수 있다는 기존 판례 (대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결) 를 재확인했습니다. 단순히 경매가 임박한 것을 알고 점유를 시작했다는 사실만으로는 신의칙 위반이라고 단정할 수 없다는 것입니다.

다만, 대법원은 유치권자가 자신의 이익을 위해 고의로 유치권을 만들어내고 이를 부당하게 이용하는 경우, 신의성실의 원칙에 위배될 수 있다고 판시했습니다. (대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결)

적용 법조항

• 민법 제2조 (신의성실의 원칙)
• 민법 제320조 제1항 (유치권)

결론

이번 판결은 유치권 행사의 신의칙 위반 여부를 판단할 때 고려해야 할 사항들을 제시하고 있습니다. 단순히 경매 임박을 알고 점유를 취득했다는 사정만으로는 부족하며, 유치권을 악용하려는 의도가 있었는지 등 구체적인 사정을 종합적으로 고려해야 한다는 점을 명확히 한 것입니다. 이 사건은 환송되어 A 회사 등의 유치권 행사가 신의칙에 위배되는지 다시 심리될 예정입니다.