유치권 행사 중 전세를 줬다면? 돌려줘야 할 돈은 얼마일까?

건물 지었는데 돈을 못 받았다면? 건물주에게 돈을 받을 때까지 건물을 점유하는 유치권을 행사할 수 있습니다. 그런데 유치권을 행사하는 동안 그 건물을 전세 줬다면 어떻게 될까요? 생각보다 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 유치권 행사 중 전세를 줬을 때 발생하는 부당이득 반환 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

A는 B로부터 오피스텔 신축 공사를 맡아 완료했지만, B는 30억 원의 공사대금을 지급하지 않았습니다. A는 돈을 받을 때까지 오피스텔을 점유하고 유치권을 행사했습니다. 그런데 B가 돈을 줄 기미가 보이지 않자 A는 오피스텔을 C에게 5억 원에 전세를 주었습니다. B는 나중에 돈을 다 갚고 오피스텔을 돌려받을 때 A의 전세 설정 자체는 문제 삼지 않고, 다만 A가 오피스텔을 사용해서 얻은 이익만큼 부당이득으로 반환받고 싶어 합니다. 이 경우 A는 얼마를 B에게 돌려줘야 할까요?

유치권과 유치물 사용의 제한

민법 제324조 제2항은 "유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보 제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 유치권자는 건물 관리 등 보존에 필요한 경우를 제외하고는 마음대로 유치물을 사용하거나 빌려줄 수 없습니다.

유치권 행사 중 전세 설정과 부당이득

판례는 유치권자가 유치물을 사용해서 이익을 얻었다면, 비록 보존 목적이었다고 하더라도 소유자에게 그 이익을 부당이득으로 반환해야 한다고 보고 있습니다 (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결). 그렇다면 전세를 준 경우 부당이득은 얼마일까요?

이에 대해 대법원은 전세금 자체가 아니라 전세금을 사용해서 얻을 수 있는 이익, 즉 전세금에 대한 법정이자 상당액이 부당이득 반환 범위라고 판시했습니다 (대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다32324 판결). 전세금은 결국 전세입자에게 돌려줘야 하므로, 유치권자가 실제로 얻은 이익은 전세금을 활용해서 얻은 이자라는 논리입니다.

사례의 결론

위 사례에서 A는 B에게 5억 원의 전세금에 대한 법정이자 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 단순히 월세 시세를 따져서 부당이득을 계산하는 것이 아니라, 전세금을 운용하여 얻을 수 있는 이익을 기준으로 계산한다는 점을 기억해야 합니다.

결론적으로 유치권 행사 중 전세를 줄 경우, 소유자에게 전세금에 대한 법정이자 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 유치권 행사는 생각보다 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.