내가 투자한 돈, 돌려받기 전까지 건물 계속 쓸 수 있을까? (유치권 행사)

세든 건물에 돈을 들여 수리하거나 개량했는데, 건물주가 투자 비용을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 활용할 수 있는 법적 권리가 바로 유치권입니다. 내 돈을 돌려받을 때까지 건물을 계속 사용할 수 있을지 궁금하실 텐데요, 오늘은 유치권 행사와 관련된 점유에 대해 자세히 알아보겠습니다.

유치권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 내가 다른 사람의 물건에 돈을 들였을 때, 그 돈을 돌려받을 때까지 그 물건을 맡아둘 수 있는 권리입니다. 예를 들어 세입자가 건물주 동의 없이 필요에 의해 건물을 수리했는데 건물주가 수리비를 주지 않는다면, 세입자는 건물을 맡아두고 (유치하고) 수리비를 돌려받을 때까지 건물을 계속 사용할 수 있다는 것이죠.

그렇다면 유치권 행사 중 건물 사용은 가능할까요?

원칙적으로 유치권자는 채무자(건물주)의 허락 없이 유치물(건물)을 사용할 수 없습니다. (민법 제324조 제2항) 하지만 유치물의 보존에 필요한 사용은 예외적으로 허용됩니다. (민법 제324조 제2항 단서)

핵심은 '종전의 점유'

여기서 중요한 개념이 '종전의 점유'입니다. 유치권 행사 이전에 이미 건물을 사용하고 있었다면, 유치권 행사를 한다고 해서 갑자기 건물을 비워두거나 다른 방식으로 사용해야 하는 것은 아닙니다. 일반적인 해석은, 유치권 행사 이전과 동일하게 건물을 사용·수익할 수 있다는 것입니다.

판례는 어떨까요?

대법원 판례(1977. 1. 25. 선고 76다2096 판결) 역시 건물 점유자가 유치권을 행사하며 계속 건물을 사용하는 것 자체는 불법이 아니라고 판단했습니다. 다만, 건물 사용으로 얻은 이익이 건물 소유주에게 손해를 끼쳤다면, 그 손해에 해당하는 금액은 건물 소유주에게 보상해야 합니다.

정리하자면,

세입자가 건물에 투자한 비용을 돌려받기 위해 유치권을 행사하는 경우, 기존처럼 건물을 사용·수익하는 것은 가능합니다. 다만, 건물 사용으로 건물주에게 손해가 발생한다면 그 부분에 대한 책임은 져야 한다는 점을 기억해야 합니다.