전세금 돌려받기, 이사 나갔는데 월세까지 내야 하나요? 😰

이사 나갔는데도 전세금을 다 못 받고 월세까지 내야 한다는 집주인의 말에 억울하고 답답하신가요? 제가 겪은 비슷한 사례를 통해 해결책을 알려드리겠습니다!

제 상황은 이랬습니다.

저는 2,000만원의 전세금과 월 25만원의 월세로 집을 임차했습니다. 계약 만료 한 달 전, 계약 갱신을 거절한다는 의사를 밝혔죠. 계약 만료일에 맞춰 전세금 반환을 요청했지만, 집주인은 이를 거부했습니다. 결국 저는 전세금을 받지 못한 채, 짐을 챙겨 새 아파트로 이사했습니다. 그런데 3개월 후, 집주인은 3개월 치 월세를 제하고 남은 전세금만 돌려주겠다고 합니다. 이게 말이 되는 걸까요?

정답은 "아니오" 입니다!

핵심은 "동시이행의 항변권" 입니다. 임대차 계약이 끝나면 세입자는 집을 돌려주고, 집주인은 전세금을 돌려줘야 합니다. 이 두 가지 의무는 동시에 이행되어야 하죠. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면, 세입자는 집을 돌려주지 않을 권리가 있습니다. 이것이 바로 동시이행의 항변권입니다.

저처럼 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 갔다고 해서 무조건 월세를 내야 하는 것은 아닙니다. 대법원 판례도 이를 뒷받침합니다.

(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결) 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 왔다면, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행했거나 현실적인 이행 제공을 하여 임차인의 건물 명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물 점유는 불법점유라고 할 수 없고, 따라서 손해배상 의무도 없습니다.

다만, 이사 나간 후에도 이전 집을 실제로 사용하며 이득을 얻었다면, 그 이득에 해당하는 금액은 부당이득으로 반환해야 합니다.

(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결) 임차목적물의 사용·수익으로 인하여 ‘실질적으로 얻은 이익’이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 합니다.

하지만 단순히 집 열쇠를 가지고 있었다거나, 짐을 빼지 않았다는 이유만으로 부당이득을 얻었다고 볼 수는 없습니다. 실제로 그 집을 사용·수익했는지가 중요합니다.

(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결) 임차인이 동시이행 항변권 행사를 위해 임차건물 부분을 계속 점유했더라도, 본래 임대차계약상의 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환의무는 성립되지 않습니다. 이는 임차인의 사정으로 임차건물을 사용·수익하지 못했거나, 임차인의 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지입니다.

결론적으로, 저처럼 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 갔다면, 집주인이 이사 후에도 실제로 집을 사용·수익하며 이득을 얻었다는 사실을 입증하지 않는 한, 이사 간 기간의 월세를 공제당할 필요가 없습니다.

(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결) 임대차보증금은 장래 발생할 수 있는 임료 상당의 부당이득반환채권, 건물 훼손에 대한 원상복구비용 상당의 손해배상채권 등을 담보합니다. 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그리고 임대인은 임대차보증금에 의해 담보되는 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관해 주장·입증책임을 부담합니다. 다만, 발생한 채권이 변제 등으로 소멸되었는지는 임차인이 주장·입증해야 합니다.

억울하게 전세금을 돌려받지 못하고 있다면, 정당한 권리를 행사하세요! 관련 판례들을 참고하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.