임대아파트, 관리 위탁해도 특별수선충당금 책임은 임대사업자에게!

임대아파트에 살고 계신 분들, 특별수선충당금에 대해 얼마나 알고 계신가요? 혹시 아파트 관리를 위탁했다면 관리업체가 책임져야 하는 것 아닌가 생각하시나요? 오늘은 임대아파트 특별수선충당금에 대한 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

이번 사례는 호반리젠시빌 입주자대표회의가 임대사업자인 리젠시빌 주식회사를 상대로 특별수선충당금을 청구한 소송입니다. 핵심 쟁점은 세 가지였습니다.

1. 임대사업자가 아파트 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우, 특별수선충당금 적립 의무도 함께 넘어가는가?

법원은 "아니다"라고 판단했습니다. 임대주택법에 따르면 특별수선충당금 적립 의무는 임대사업자에게 있습니다. 단순히 관리 업무를 위탁했다고 해서 이 의무까지 위탁되는 것은 아닙니다. 관리 위탁은 편의를 위한 것이지, 책임까지 넘기는 것은 아니라는 것이죠. (관련 법률: 임대주택법 제2조 제4호, 제28조 제1항, 제31조, 주택법 제2조 제14호 (라)목, 제43조, 제51조 제1항)

2. 임대사업자와 임차인 대표가 모든 하자보수가 완료된 것으로 합의했을 경우, 특별수선충당금 적립 의무가 면제되는가?

이것 역시 법원은 "아니다"라고 판단했습니다. 하자보수 합의는 하자담보책임과 관련된 것이지, 장기적인 건물 유지를 위한 특별수선충당금과는 별개의 문제입니다. 둘을 혼동해서는 안 됩니다. (관련 법률: 구 임대주택법 제17조의3(현행 제31조 참조), 구 주택건설촉진법 제38조 제14항(현행 주택법 제46조 제1항 참조))

3. 특별수선충당금은 어떤 기준으로 계산하는가?

법원은 특별수선충당금은 전용면적뿐 아니라 공용면적을 포함한 전체 주택공급면적을 기준으로 계산해야 한다고 명확히 했습니다. 관련 법규들을 종합적으로 해석한 결과입니다. (관련 법률: 구 임대주택법 제17조의3, 같은 법 시행령 제15조의3, 같은 법 시행규칙 [별표 1], 구 주택공급에 관한 규칙 제2조 제10호, 제8조 제5항, 제27조 제5항 제2호, 구 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호)

결론적으로, 임대아파트의 관리가 위탁되었다 하더라도, 그리고 하자보수가 완료되었다 하더라도 임대사업자는 특별수선충당금 적립 의무에서 벗어날 수 없습니다. 이는 장기적인 건물 유지보수를 위한 중요한 제도이므로, 임차인들은 자신의 권리를 제대로 알고 행사해야 합니다.