임대아파트 재계약, 임대인 마음대로 안 된다?!

전세 만료가 다가오면 세입자는 마음이 조덩합니다. 집주인이 전세금을 크게 올려달라고 하면 어쩌나, 재계약을 거부하면 어디로 가야 하나 걱정이 앞서죠. 특히 임대아파트에 사는 세입자라면 더 그렇습니다. 임대아파트는 일반 전세와는 다른 규칙이 적용되기 때문인데요, 오늘은 임대아파트 재계약과 관련된 법원의 판결을 소개해드리려고 합니다.

사건의 개요

한 임대아파트 임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 재계약 통지를 받았습니다. 그런데 임대인이 임대보증금과 월세를 올려서 재계약하자고 요구한 겁니다. 임차인은 인상된 금액에 반대하며 재계약을 거부했습니다. 임대인은 임차인이 재계약을 거부했으니 집을 비워달라고 소송을 걸었습니다.

쟁점

임차인이 임대인의 재계약 요구(인상된 임대료 포함)에 응하지 않은 것이 임대차계약 종료 사유가 될까요? 임대인 마음대로 재계약을 거부할 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

1. 임대아파트 재계약 거절, 아무 때나 할 수 없다! (임대주택법 제18조, 표준임대차계약서 제10조 제1항)

임대아파트는 표준임대차계약서를 사용해야 하고, 계약서에 정해진 사유가 있어야만 임대인이 재계약을 거부할 수 있습니다. 단순히 임차인이 인상된 임대료에 동의하지 않았다는 이유만으로는 재계약을 거부할 수 없다는 것이죠.

2. 임대료 인상 반대 = 재계약 거절 아니다!

임차인이 인상된 임대료에 동의하지 않은 것은 재계약 자체를 거부한 것이 아니라, 임대인이 일방적으로 정한 임대조건에 반대한 것으로 봐야 합니다. 임차인은 여전히 재계약을 원하고 있었지만, 부당한 임대료 인상에 이의를 제기한 것뿐이라는 겁니다.

3. 임대료 협의는 서로 해야 한다! (임대주택법 제16조, 주택임대차보호법 제7조, 동 시행령 제2조)

임대주택법은 임대료 인상에 관해 관할 관청에 신고하도록 하고, 주택임대차보호법은 임대료 인상폭을 제한하고 있습니다. 즉, 임대료는 임대인 마음대로 올릴 수 있는 것이 아니라 법의 테두리 안에서 협의를 통해 결정해야 한다는 것입니다.

판결의 의미

이 판결은 임대아파트 임차인의 주거 안정을 강화하는 중요한 의미를 갖습니다. 임대인이 일방적으로 임대료를 올리거나 재계약을 거부할 수 없도록 제동을 걸었기 때문입니다. 임대아파트에 거주하시는 분들은 자신의 권리를 잘 알고, 부당한 요구에 당당하게 맞서야겠습니다.

관련 법조항 및 판례

• 임대주택법 제16조, 제18조
• 임대주택법시행령 제14조 제1항, 제2항
• 임대주택법시행규칙 제8조 [별지 제10호 서식]
• 주택임대차보호법 제6조, 제7조
• 주택임대차보호법시행령 제2조
• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결