상가 임대차 재계약, 월세 마음대로 올려도 될까요? (feat. 상가임대차보호법)

상가 임대차 계약, 특히 재계약 시 월세 인상 문제로 골머리를 앓는 분들 많으시죠? 계약 갱신 때마다 큰 폭으로 오르는 월세 때문에 걱정이 이만저만이 아닐 겁니다. 그렇다면 임대인은 마음대로 월세를 올릴 수 있는 걸까요? 상가임대차보호법이 있으니 괜찮을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 재계약 시에도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부입니다. 특히, 상가임대차보호법 제11조는 차임 인상률을 제한하고 있는데, 재계약에도 이 조항이 적용되는지 궁금하실 겁니다.

상가임대차보호법 제11조 제1항은 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 또한, 제2항에서는 "제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 규정하고 있습니다.

즉, 기존 계약 기간 중 임대인이 월세를 올리고 싶다면, 정해진 비율 이상으로 올릴 수 없고, 인상 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없다는 뜻입니다.

그렇다면 재계약은 어떨까요? 안타깝게도, 대법원은 기존 임대차계약이 종료되고 새로운 계약을 체결하는 재계약의 경우에는 상가임대차보호법 제11조가 적용되지 않는다고 판시했습니다 (대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).

즉, 재계약은 새로운 계약으로 보기 때문에, 임대인과 임차인은 자유롭게 차임(월세)을 협의할 수 있고, 법에서 정한 인상률 제한을 받지 않는다는 것입니다. 따라서 재계약 시에는 임대인이 원하는 만큼 월세를 올릴 수 있다는 뜻입니다.

물론 임차인 입장에서는 불리한 상황이지만, 재계약 전 충분한 협의를 통해 적정한 임대료를 결정하는 것이 중요합니다. 재계약 시점이 다가오기 전에 주변 시세를 파악하고, 임대인과 충분히 소통하여 합리적인 선에서 월세를 조정하도록 노력해야 합니다.