임대주택 계약갱신, 임대인 마음대로 거절할 수 없다!

안녕하세요, 여러분! 오늘은 임대주택 계약갱신에 대한 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 특히 옛날 임대주택법(구 임대주택법)을 적용받는 임대주택에 살고 계신 분들이라면 더욱 주목해주세요!

최근 대법원 판결(2019. 12. 13. 선고 2019나58505 판결)을 통해 임대인이 마음대로 계약갱신을 거절할 수 없다는 사실이 다시 한번 확인되었습니다. 핵심은 바로 표준임대차계약서입니다.

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것) 제32조는 임대주택 계약 시 표준임대차계약서를 사용해야 한다고 정하고 있습니다. 이 표준임대차계약서에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 특정한 사유들이 명시되어 있는데요. (구 임대주택법 시행규칙 [별지 제20호 서식] 제10조 제1항) 예를 들어 임차인이 월세를 연체하거나, 불법으로 집을 전대한 경우 등입니다.

대법원은 이러한 사유에 해당하지 않는다면, 임차인이 계약갱신을 원하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 표준임대차계약서에 명시된 사유 외의 다른 이유로는 계약갱신을 거절할 수 없다는 뜻입니다.

이번 판결에서는 임차인의 보증금에 대한 압류 및 추심명령이 내려진 경우를 다루었는데요. 임차인의 채권자가 임대인에게 보증금을 직접 받아가도록 법원이 명령을 내렸다고 해서, 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 **"특별한 사정"**에 해당하지는 않는다고 판단했습니다. 임대인 입장에서는 좀 곤란한 상황일 수 있지만, 법은 임차인의 주거 안정을 더 중요하게 생각한 것이죠.

정리하자면, 구 임대주택법 적용 대상인 임대주택의 경우, 임대인이 계약갱신을 거절하려면 표준임대차계약서에 명시된 사유가 있어야 합니다. 그 외의 사유로는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 점, 꼭 기억하세요!

참고 법조항 및 판례:

• 구 임대주택법 제32조 제1항, 제3항
• 구 임대주택법 시행규칙 제21조 [별지 제20호 서식] 제10조 제1항
• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결
• 대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결
• 대법원 2019. 12. 13. 선고 2019나58505 판결