임차인이 나간 후, 담보권자에게 건물 사용료를 청구할 수 있을까?

세입자가 나간 후에도 건물을 돌려받지 못해 골치 아픈 임대인 분들 많으시죠? 특히 세입자가 다른 사람에게 돈을 빌리면서 건물에 대한 권리를 담보로 제공한 경우, 그 담보권자에게 건물 사용료를 청구할 수 있는지 궁금해하시는 분들이 계실 겁니다. 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

건물주인 원고는 소외인에게 건물 일부를 임대했습니다. 그런데 소외인이 월세를 연체하자, 원고는 임대차계약을 해지했습니다. 소외인은 계약 해지 후에도 건물에서 나가지 않았고, 피고에게 돈을 빌리면서 해당 건물의 식당에 대한 권리 일체를 양도담보로 제공했습니다. 결국 소외인은 한참 후에야 원고에게 건물을 돌려주었습니다. 원고는 피고가 소외인을 통해 간접적으로 건물을 점유하고 이익을 얻었다고 주장하며, 피고에게 건물 사용료에 해당하는 부당이득을 반환하라고 소송을 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 피고가 소외인을 통해 간접적으로 건물을 점유했으므로, 건물주인 원고에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심의 판단을 뒤집었습니다. 대법원은 담보권자가 제3자(여기서는 원고) 소유의 부동산을 담보로 제공받았더라도, 현실적인 점유 없이 단순히 권리만 이용한 경우에는 담보권자에게 실질적인 이익이 발생했다고 볼 수 없고, 제3자의 점유를 방해했다고도 볼 수 없다고 판시했습니다. (민법 제741조, 대법원 1981. 1. 13. 선고 80다979 판결 참조)

이 사건에서 피고는 소외인으로부터 건물에 대한 권리를 양도담보로 받았을 뿐, 실제로 건물을 점유하고 사용·수익한 것은 소외인이었습니다. 따라서 피고에게 실질적인 이익이 발생했다거나 원고의 점유를 방해했다고 볼 수 없으므로, 피고에게 부당이득반환 의무가 없다는 것입니다.

결론

이 판례는 단순히 권리만 담보로 제공받은 담보권자에게 부당이득반환 책임을 묻기는 어렵다는 것을 보여줍니다. 임대인 입장에서는 세입자가 나간 후에도 담보권자 때문에 건물을 돌려받지 못하는 답답한 상황이 발생할 수 있지만, 이 경우 담보권자에게 무조건 건물 사용료를 청구할 수 있는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다. 실제 건물을 점유하고 사용·수익한 사람이 누구인지, 담보권자가 어떤 방식으로 담보를 이용했는지 등 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 것입니다.