잔금 늦게 냈다고 양도세 폭탄? 누가 책임져야 할까요?

부동산 매매에서 잔금 지급이 늦어지는 경우는 종종 발생합니다. 그런데 잔금이 늦어지는 동안 땅값이 갑자기 뛰어서 양도세 폭탄을 맞게 된다면? 매도인 입장에서는 억울할 수밖에 없는데요. 과연 누가 책임을 져야 할까요?

사례를 통해 알아보겠습니다.

땅 주인 갑씨는 을씨와 땅 매매 계약을 맺었습니다. 그런데 을씨가 약속한 잔금 날짜에 돈을 지급하지 않았습니다. 갑씨는 계약을 파기하지는 않았지만, 을씨가 잔금을 늦게 내는 동안 땅값이 엄청나게 올랐습니다. 결과적으로 갑씨는 예정보다 훨씬 많은 양도세를 내야 하는 상황에 처했습니다. 갑씨는 늘어난 양도세만큼 을씨에게 배상을 요구할 수 있을까요?

법적으로 따져보면…

민법 제393조는 채무불이행으로 인한 손해배상 범위를 정하고 있습니다. 채무불이행으로 발생한 손해는 '통상손해'와 '특별손해'로 나뉘는데요.

• 통상손해: 누구나 예상할 수 있는 일반적인 손해입니다. 예를 들어 잔금 지급이 늦어지면 발생하는 이자 손해가 여기에 해당합니다.
• 특별손해: 특수한 상황 때문에 발생하는 손해입니다. 채무자가 그 특수한 상황을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 책임이 있습니다.

잔금 지급 지연으로 인한 양도세 증가는 어떤 손해에 해당할까요? 대법원 판례(2005다75897)는 이를 특별손해로 보고 있습니다. 즉, 매수인이 땅값이 급등할 것을 예상했거나 예상할 수 있었을 때만 추가 양도세에 대한 책임을 진다는 것입니다.

갑씨는 을씨에게 뭘 요구할 수 있을까요?

갑씨는 을씨에게 잔금 지급 지연에 따른 이자는 당연히 요구할 수 있습니다. 이것은 통상손해에 해당하기 때문입니다.

그러나 증가한 양도세를 받으려면 을씨가 땅값 급등을 예상했거나 예상 가능했다는 것을 입증해야 합니다. 쉽지 않겠죠? 단순히 "땅값이 오를지 몰랐다"라고 주장하면 을씨는 추가 양도세를 배상할 필요가 없습니다.

결론적으로, 잔금 지급 지연으로 인한 양도세 폭탄은 매도인에게 큰 부담이지만, 매수인에게 무조건 책임을 묻기는 어렵습니다. 부동산 매매 시에는 계약서 작성 단계부터 예상치 못한 상황에 대한 대비를 철저히 하는 것이 중요합니다. 특히 잔금 지급 지연에 대한 손해배상 조항을 명확하게 넣어두면 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것입니다.