잔금 안 주는 매수인, 속 터지시죠? 이행제공과 지연손해금에 대해 알아봅시다!

부동산 거래, 특히 큰 금액이 오가는 매매에서는 잔금 문제로 골머리를 앓는 경우가 종종 있습니다. 약속한 잔금 날짜가 다가오는데 매수인이 잔금을 치르지 않는다면? 답답한 마음에 어떻게 해야 할지 막막하실 겁니다. 오늘은 잔금을 지급하지 않는 매수인에 대한 대응 방법, 특히 '이행제공'과 '지연손해금'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례를 통해 쉽게 이해해 봅시다.

1997년 11월, 갑은 을에게 부동산을 19억 원에 매수하기로 계약했습니다. 계약금과 중도금은 지급했지만, 1998년 5월 4일까지 지급하기로 한 잔금 3억 9천7백만 원을 갑이 지급하지 않았습니다. 답답한 을은 갑에게 잔금과 함께 연체된 기간에 대한 지연손해금까지 청구하려고 합니다.

그런데 갑은 잔금일 전에 을에게 등기서류를 준비 중이라고 알리고 잔금을 지급할 것을 요청했으며, 필요한 서류들을 법무사 사무실에 맡겨두었다고 주장합니다. 갑은 "나는 이행제공을 했으니 을이 잔금을 받지 않아서 생긴 문제"라고 말합니다. 과연 갑의 주장대로 갑은 이행제공을 한 것일까요? 을은 지연손해금을 받을 수 있을까요?

이행제공이란 무엇일까요?

이행제공이란 채무자가 채권자에게 채무를 이행할 의사를 표시하고 실제로 이행할 수 있는 상태에 있음을 보여주는 것을 말합니다. 쉽게 말해 "나 돈 줄 준비 다 됐어, 받아가!"라고 하는 것과 같습니다. 부동산 매매에서는 등기서류를 넘겨줄 준비를 마치고 매수인에게 알리는 것이 이행제공에 해당합니다.

핵심은 '계속적인 제공'입니다.

단순히 한 번 서류를 준비했다고 해서 이행제공이 완료되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 계속적인 제공입니다. 판례에 따르면, 매도인은 등기서류를 이행장소에 계속 보관하고 매수인에게 언제든 잔금과 상환으로 서류를 받아 갈 수 있다는 사실을 알려야 합니다. 또한, 상당한 시간 간격을 두고 여러 번 잔금 지급을 요청해야 비로소 이행제공을 다했다고 볼 수 있습니다. (대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053,6060,6077 판결)

사례의 결론은?

갑은 단순히 서류를 법무사 사무실에 맡겨 두었을 뿐, 을에게 지속적으로 잔금 수령을 최고했다는 증거가 없습니다. 따라서 갑의 이행제공은 인정되기 어렵고, 을의 이행지체 책임 또한 인정되기 어려울 것입니다. 결국 을은 갑에게 지연손해금을 청구할 수 있을 가능성이 높습니다.

정리하자면, 부동산 매매에서 잔금 관련 분쟁이 발생했을 때, 이행제공 여부가 중요한 쟁점이 됩니다. 매도인은 등기서류를 계속해서 제공하고 잔금 지급을 최고하는 등 적극적인 조치를 취해야 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 반대로 매수인은 정당한 사유 없이 잔금 지급을 미룰 경우 지연손해금을 부담해야 할 수 있으니 주의해야 합니다.