잔금 미납 아파트, 재건축 매도청구는 누구에게?

아파트 재건축, 생각만 해도 머리 아프시죠? 특히 분쟁이 생기면 더욱 혼란스럽습니다. 오늘은 잔금을 다 내지 않아 아파트 소유권이 아직 건설사 명의로 되어있는 경우, 재건축 매도청구를 누구에게 해야 하는지 알아보겠습니다.

사례: 갑 건설사는 을에게 아파트를 분양했지만, 을이 잔금을 치르지 못해 소유권은 아직 갑 건설사 명의입니다. 이 아파트가 재건축에 들어가면서 재건축조합이 결성되었고, 조합은 재건축 결의에 참가하지 않은 을에게 매도청구를 하려고 합니다. 이때, 조합은 누구에게 매도청구를 해야 할까요?

핵심 쟁점: 등기부상 소유자 vs. 실질적 소유자

잔금은 미납되었지만 을은 이미 해당 아파트에 거주하고 있을 가능성이 높습니다. 그렇다면 실질적으로 을이 소유자라고 생각할 수 있지만, 법적으로는 다릅니다. 핵심은 바로 등기입니다.

법률적 해석:

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조: 재건축 결의 후, 결의에 찬성하지 않은 구분소유자는 재건축 참가 여부를 2개월 내에 회답해야 합니다. 회답이 없으면 재건축에 참가하지 않는 것으로 간주되어 매도청구 대상이 됩니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제39조: 재건축 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않거나, 건축물 또는 토지만 소유한 자 등에게 집합건물법 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다.

• 대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결: 아파트 분양자가 잔금 미납으로 소유권 이전 등기를 하지 않았더라도, 등기부상 소유자는 분양자이므로 매도청구권은 분양자에게 행사해야 합니다. 분양자가 이로 인해 수분양자에게 손해배상 책임을 지더라도, 매도청구권 행사 자체는 문제가 되지 않습니다.

결론: 갑 건설사에 매도청구해야 합니다.

법원은 등기부상 소유자를 기준으로 판단합니다. 따라서 을이 잔금을 내지 않았더라도, 등기부상 소유자가 갑 건설사라면 재건축조합은 갑 건설사를 상대로 매도청구를 해야 합니다. 이후 갑 건설사와 을 사이의 잔금 문제는 별도로 해결해야 할 것입니다. 복잡해 보이지만, 법은 등기부를 기준으로 명확하게 판단한다는 것을 기억해두면 좋겠습니다.