재개발 사업 전 토지 사용, 함부로 하면 안 돼요!

재개발, 낡은 도시를 새롭게 바꾸는 희망찬 사업이죠. 하지만 그 과정에서 토지 소유자의 권리가 침해되는 일도 종종 발생합니다. 오늘은 재개발 사업 시행 전 토지 사용에 관한 중요한 판결을 소개해드리겠습니다.

핵심 쟁점: 사업시행 인가만으로 토지 사용이 가능할까?

재개발 사업은 복잡한 절차를 거칩니다. 사업시행 인가를 받았다고 해서 바로 토지를 사용할 수 있는 건 아닙니다. 핵심은 관리처분계획 인가입니다. 이 인가가 나기 전에는 아무리 사업시행 인가를 받았더라도 토지나 건물을 마음대로 사용할 수 없습니다. (구 도시재개발법 제34조 제8항, 현행 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 참조)

만약 사업시행자가 토지를 사용하려면, 소유자에게 손실 보상을 하거나 수용 절차를 거쳐야 합니다. 또는 소유자로부터 사용 승낙을 받아야 하죠. (구 도시재개발법 제31조, 제32조, 현행 도시 및 주거환경정비법 제38조, 제40조 참조) 이러한 절차 없이 토지를 사용하면 불법 점유가 됩니다. (대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094 전원합의체 판결 참조)

토지 사용 승낙 = 사용대차 계약

소유자가 사업시행자에게 토지 사용을 승낙했다면, 이는 사용대차 계약과 같은 효력을 갖습니다. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2009다228, 235 판결 참조) 사용대차란 빌려주고 빌리는 계약입니다. 소유자가 토지를 빌려준 것이죠. 중요한 것은 사용대차 계약은 해지될 수 있다는 점입니다. 계약 기간이 정해지지 않았다면, 소유자는 "사용 기간이 충분하다"고 판단될 때 계약을 해지하고 토지 반환을 요구할 수 있습니다. (민법 제613조 제2항 참조)

사업시행자 변경? 사용대차 계약도 다시 확인!

사업시행자가 바뀌는 경우, 기존의 사용대차 계약은 새로운 사업시행자에게 승계됩니다. (구 도시재개발법 제6조, 현행 도시 및 주거환경정비법 제10조 참조) 하지만! 만약 소유자가 이전 사업시행자와의 사용대차 계약을 해지했다면, 새로운 사업시행자는 다시 수용 절차를 밟거나 사용 승낙을 받아야 합니다. (대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결, 1993. 11. 26. 선고 93다36806 판결 등 참조) 그냥 사용하면 불법 점유가 되는 것이죠.

결론: 재개발, 정당한 절차를 거쳐야 합니다.

재개발 사업은 공익을 위한 사업이지만, 그 과정에서 개인의 재산권을 침해해서는 안 됩니다. 사업시행자는 정당한 절차를 거쳐 토지를 사용해야 하고, 토지 소유자는 자신의 권리를 제대로 알고 행사해야 합니다. 이번 판례는 재개발 사업에서 토지 사용에 관한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 재개발 사업 관련 분쟁에 휘말리지 않도록 주의하시기 바랍니다.