재개발 사업, 낡은 도시를 새롭게 바꾸는 멋진 일이지만 그 과정에서 토지 사용 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 오늘은 재개발 사업에서 토지 사용권이 누구에게 있는지, 사업시행자가 마음대로 땅을 사용할 수 있는지에 대한 법원의 판단을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
사업시행인가 받았다고 내 땅 아니다?
재개발 사업은 복잡한 절차를 거쳐 진행되는데, 사업시행인가와 관리처분계획인가라는 중요한 단계가 있습니다. 사업시행인가는 사업시행자에게 재개발 사업을 진행할 수 있는 자격을 주는 것이고, 관리처분계획인가는 구체적으로 누가 어떤 땅과 건물을 분양받을지 정하는 것입니다.
그런데 사업시행인가를 받았다고 해서 사업시행자가 바로 재개발 구역 내 토지를 마음대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 관리처분계획인가가 나기 전까지는 종전 토지 소유자가 여전히 토지의 사용·수익권을 가지고 있습니다. (도시재개발법 제12조, 제41조)
수용 절차 없이 사용하면 불법 점유!
사업시행인가만 받고 관리처분계획인가는 아직 나지 않은 상태에서 사업시행자가 토지를 사용하려면, 법에서 정한 수용 또는 사용 절차를 밟아야 합니다. 설령 재개발 사업을 위한 것이라 하더라도, 이러한 절차 없이 토지를 사용하면 불법 점유가 됩니다. (대법원 1992.12.22. 선고 92다25809 판결)
관리처분계획인가 후 토지 사용권 변화
관리처분계획인가가 고시되면 토지 사용권에 변화가 생깁니다. 종전 토지 소유자는 더 이상 토지를 사용·수익할 수 없고, 사업시행자가 사용·수익권을 갖게 됩니다. 이때는 별도의 사용·수익 정지 명령도 필요하지 않습니다. (도시재개발법 제41조 제7항) 이전에는 토지구획정리사업법의 관련 규정을 준용한다는 해석도 있었지만, 대법원은 도시재개발법에 특별 규정이 있다고 판단하여 이전 판례를 변경했습니다. (도시재개발법 제65조 제2항, 토지구획정리사업법 제58조 제1항, 대법원 1982.7.13. 선고 81다541 판결(폐기))
정리하자면,
재개발 사업은 공공의 이익을 위한 사업이지만, 개인의 재산권을 침해해서는 안 됩니다. 법에서 정한 절차를 준수하는 것이 중요하며, 분쟁 발생 시 관련 법률과 판례를 참고하여 자신의 권리를 보호해야 합니다.
민사판례
재개발사업 시행자가 사업시행인가를 받았더라도, 관리처분계획 인가 전에는 토지 소유자의 동의 없이 토지를 사용할 수 없으며, 소유자는 사용승낙을 철회할 수 있다.
민사판례
도시재개발구역 내 토지 소유자는 관리처분계획 인가 후 재개발조합을 상대로 공사 중지나 토지 원상회복을 요구할 수 없다.
민사판례
재개발 구역 내 토지와 건물 소유자가 달라진 경우, 기존 분양 신청 효력은 새 소유자에게 이전되며, 토지와 건물 각각의 기여도에 따라 아파트 소유권이 분할될 수 있다.
민사판례
재개발사업으로 토지를 수용당할 때, 토지 소유자도 수용 재결을 신청할 권리가 있으며, 사업시행자가 정당한 이유 없이 재결 신청을 지연하면 지연가산금을 청구할 수 있습니다. 하지만 이 지연가산금 청구는 보상금 관련 행정소송에서 해야 하며, 별도의 민사소송으로는 청구할 수 없습니다.
일반행정판례
재개발 구역 내 토지 소유자라도 재개발사업계획 변경을 신청할 권리는 없으며, 따라서 변경신청이 거부되었다 하더라도 행정소송을 제기할 수 없다.
민사판례
재개발사업이 완료되었다고 해서 바로 토지 소유권을 갖는 것은 아니며, 정해진 절차(관리처분계획 수립 및 분양처분 고시)를 거쳐야 소유권을 취득할 수 있다. 또한, 단순히 땅을 점유하고 있다고 해서 소유 의사가 있다고 인정되는 것은 아니며, 점유하게 된 경위 등을 객관적으로 따져봐야 한다.