재개발 조합 토지수용과 양도소득세, 돌이킬 수 없는 강을 건넜나요?

재개발 구역에 내 땅이 포함되면 어떻게 될까요? 재개발조합과 협의가 잘 되면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우 조합은 토지수용 절차를 밟을 수 있습니다. 이때 토지 소유주는 원하든 원치 않든 땅을 넘겨주고 보상금을 받게 되는데, 이 과정에서 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 재개발조합의 토지수용 후 당사자 간 합의로 세금 문제를 해결하려 했던 한 사례를 통해, 토지수용과 양도소득세의 관계에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

김씨는 재개발구역 내 토지를 소유하고 있었습니다. 재개발조합과 협의가 이루어지지 않자 조합은 토지수용 절차를 진행했고, 결국 김씨의 토지는 수용되었습니다. 이에 따라 김씨는 양도소득세를 부과받았습니다. 김씨는 세금 부담을 줄이기 위해 재개발조합과 다시 협상에 나섰습니다. 수용된 토지에 대한 보상금을 돌려주는 대신, 새 아파트 입주권을 받는 것으로 합의했습니다. 김씨는 이 합의를 통해 토지수용 자체가 없었던 것처럼 되어 양도소득세를 내지 않아도 된다고 생각했습니다. 과연 김씨의 생각대로 될까요?

법원의 판단:

법원은 김씨의 주장을 받아들이지 않았습니다. 토지수용법에 따른 수용은 양도소득세 과세 대상인 자산의 양도에 해당하고, 도시재개발법에서도 재개발사업을 위한 수용에 대해 토지수용법을 준용하도록 규정하고 있습니다 (도시재개발법 제32조). 따라서 재개발조합이 토지를 수용한 시점에 이미 자산의 양도가 발생한 것으로 봐야 합니다.

일단 수용으로 자산 양도가 이루어진 후에는, 수용 자체에 문제가 있는 등 특별한 사정이 없는 한, 단순히 당사자 간 합의만으로 수용의 효력을 소급해서 없던 일로 할 수 없습니다. 김씨와 조합 간의 합의는 장래에 대한 효력만 있을 뿐, 과거에 발생한 양도소득세 문제까지 해결해주지는 않습니다. 즉, 김씨는 애초에 수용으로 발생한 양도소득세를 납부해야 합니다. (대법원 1995. 12. 22. 선고 95누13890 판결 참조)

핵심 정리:

• 재개발조합의 토지수용은 양도소득세 과세 대상인 자산의 양도에 해당합니다. (구 소득세법 제3조 제3호, 제88조 제1항, 제2항, 구 소득세법시행령 제152조, 도시재개발법 제31조 제2항, 제32조, 토지수용법 제61조, 제63조)
• 수용 후 당사자 간 합의가 있더라도, 수용 자체가 없었던 것으로 되거나 양도소득세가 면제되는 것은 아닙니다.

결론:

재개발 토지수용은 양도소득세와 밀접한 관련이 있습니다. 토지수용 이후 당사자 간 합의를 통해 다른 방식으로 사업을 진행하더라도, 이미 발생한 세금 문제는 해결되지 않습니다. 따라서 재개발 지역 토지 소유주는 토지수용 절차 진행 전에 관련 세법 규정을 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하여 예상되는 세금 부담 등을 미리 파악하는 것이 중요합니다.