아파트 재건축, 꼭 정비구역 지정해야 할까? 상가와 아파트, 함께 재건축해야 할까?

오늘은 아파트 재건축과 관련된 흥미로운 법적 쟁점들을 살펴보겠습니다. 복잡한 법률 용어들을 최대한 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

쟁점 1: 기존 아파트 지구, 재건축 위해 정비구역 지정 필요할까?

결론부터 말씀드리면, 필요 없습니다. 2003년 7월 1일부터 시행된 옛 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법')은 기존의 '아파트 지구'를 '정비구역'으로, '아파트 지구개발기본계획'을 '정비계획'으로 보기 때문입니다. (구 도시정비법 부칙 제5조 제3항, 구 도시정비법 시행령 부칙 제9조 제1항) 즉, 이미 아파트 지구로 지정되어 개발기본계획이 수립된 곳이라면, 새롭게 정비구역 지정이나 정비계획 수립 절차를 거치지 않고도 재건축을 진행할 수 있다는 뜻입니다. 이번 판례에서도 청담·도곡 아파트 지구가 이에 해당하여, 별도의 정비구역 지정 없이 재건축 사업을 진행할 수 있다고 판단했습니다.

쟁점 2: 행정처분의 당연무효, 어떤 경우일까?

행정청의 잘못된 법 해석으로 인한 행정처분이 '당연무효'가 되려면, 그 하자가 법의 중요한 부분을 위반한 중대한 것이면서 동시에 객관적으로 명백해야 합니다. 법리가 명확해서 해석의 여지가 없는데도 행정청이 잘못 적용했다면 당연무효이지만, 법 해석에 다툼의 여지가 있다면 단순한 처분 요건사실 오인에 불과하여 당연무효는 아닙니다. (대법원 2012. 11. 29. 선고 2012두3743 판결 등)

이 사건에서는 아파트와 상가가 하나의 사업계획으로 건축되었음에도 상가를 제외하고 조합설립인가를 한 것이 문제였습니다. 구 도시정비법 제41조는 주택재건축사업이 '주택단지' 단위로 시행되어야 한다고 규정하는데, 아파트와 상가가 하나의 주택단지를 구성하는지, 토지분할 없이 상가를 제외할 수 있는지 등에 대한 법리가 당시 명확하지 않았기 때문에, 이 사건 처분은 당연무효가 아니라고 판단되었습니다. '하나의 주택단지' 판단 기준은 대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결에서야 비로소 확립되었습니다.

쟁점 3: 재건축 동의, 조합 설립, 비용 분담 등은 어떻게?

• 기존 추진위원회의 동의: 구 도시정비법 부칙 제9조에 따라 기존 추진위원회가 조합설립인가 동의서를 받았다면, 여기에는 추진위원회 설립·승인에 대한 동의도 포함된 것으로 간주합니다. (대법원 2008. 7. 24. 선고 2007두12996 판결)

• 조합설립 동의 요건: 이 사건에서는 구 도시정비법 제16조 제2항의 요건을 충족한 것으로 판단되었습니다.

• 비용분담: 조합규약에 비용부담 관련 사항이 포함되어 있고, 재건축 동의서 등에도 관련 내용이 기재되어 있으면 충분합니다. 세부적인 내용까지 모두 기재할 필요는 없습니다.

• 인가 조건: 인가서에 '사업계획승인 신청 전까지 공유물분할을 완료할 것'과 같은 문구는 해제조건이 아니라 단순한 부담에 불과합니다. 따라서 이를 이행하지 못했다고 해서 인가가 자동으로 실효되는 것은 아닙니다.

이번 판례는 아파트 재건축 사업 진행에 있어서 여러 가지 법적 쟁점에 대한 명확한 해석을 제공하고 있습니다. 재건축 사업을 계획하고 계신 분들이라면 참고하시면 좋을 것 같습니다.