재건축 매도청구, 아는 게 힘! 토지 소유자라면 꼭 확인하세요

재건축! 노후된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다는 희망찬 이야기지만, 모든 토지 소유자에게 즐거운 일만은 아닙니다. 재건축에 동의하지 않는 소유자도 있을 수 있고, 이 경우 재건축조합은 '매도청구권'을 행사할 수 있습니다. 그런데 이 매도청구권 행사에도 꼭 지켜야 할 절차가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 최근 대법원 판결을 통해 이 부분이 다시 한번 명확해졌습니다.

핵심은 '최고' 절차!

재건축조합이 매도청구권을 행사하기 전, 반드시 해야 하는 절차가 있습니다. 바로 **'최고'**입니다. 쉽게 말해, 재건축에 동의하지 않는 소유자에게 "재건축에 참여할 건지, 아니면 토지나 건물을 조합에 팔 건지"를 공식적으로 묻는 절차입니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항)

모든 경우에 최고가 필요할까?

과거 대법원 판례(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결)에서는 '주택단지' 안의 토지만 소유한 사람에게는 최고 절차가 필요 없다고 판단했습니다. 이들은 조합 설립 동의 대상이 아니었기 때문입니다.

그러나 이번 판결에서는 **'주택단지가 아닌 지역'**의 토지 또는 건물 소유자에게 매도청구를 할 때는 최고 절차가 필수라고 판단했습니다. '주택단지가 아닌 지역'의 소유자는 (구)도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항에 따라 조합 설립 동의 대상이기 때문입니다. 즉, 재건축 사업에 직접적인 이해관계를 가지므로 최고 절차를 통해 자신의 의사를 표명할 기회를 보장받아야 한다는 것입니다.

법원의 역할: 석명의무

이번 판결에서는 법원의 '석명의무'도 강조되었습니다. 소송 과정에서 당사자가 법률적인 부분을 잘못 이해하거나 주장이 불명확할 경우, 법원은 이를 명확히 하도록 도와야 한다는 것입니다. (민사소송법 제136조 제1항, 제4항, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결, 대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다64033 판결 등) 이번 사건에서도 법원은 재건축조합의 매도청구권 행사 방식이 불분명했음에도 충분히 석명하지 않아 재판에 영향을 미쳤다는 점이 지적되었습니다.

결론:

재건축 매도청구는 단순한 절차가 아닙니다. 특히 '주택단지가 아닌 지역'의 토지 소유자라면 '최고' 절차가 제대로 진행되었는지 꼼꼼히 확인해야 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 법원 또한 당사자들이 법적인 절차를 정확히 이해하고 소송을 진행할 수 있도록 적극적으로 도와야 할 것입니다.