재건축 사업을 진행하다 보면 조합에 동의하지 않는 소유자 때문에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이때 조합은 '매도청구권'을 행사하여 해당 소유자의 토지나 건물을 강제로 매수할 수 있습니다. 그런데 이 매도청구권을 행사하기 전에 '최고'라는 절차를 거쳐야 할까요? 아파트 단지 밖 토지 소유자의 경우, 생각보다 복잡한 문제가 숨어있습니다.
일반적으로 아파트 단지 안 토지만 소유한 사람은 조합 설립 동의 대상이 아니기 때문에 최고 절차가 필요 없습니다. (대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결) 그러나 이번 판례는 아파트 단지 밖 토지 소유자에 대한 매도청구 시 최고 절차의 필요성을 다루고 있습니다.
핵심은 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전) 제16조 제3항입니다. 이 조항에 따르면, 재건축 정비구역에 아파트 단지 밖 지역이 포함될 경우, 해당 지역 토지 소유자의 동의를 얻어야 조합 설립 인가를 받을 수 있습니다. 즉, 아파트 단지 밖 토지 소유자는 조합 설립에 대한 법률상 이해관계를 가지게 됩니다.
따라서 아파트 단지 밖 토지 소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항의 최고 절차와도 관련이 있다고 보는 것이 타당합니다. 결론적으로 재건축조합은 아파트 단지 밖 토지 또는 건물만 소유한 사람에게 매도청구를 할 때, 특별한 사정이 없다면 매도청구 전에 최고 절차를 거쳐야 합니다.
이번 판례는 재건축조합의 매도청구권 행사에 있어서 아파트 단지 밖 토지 소유자의 권리를 명확히 한 중요한 판례로, 재건축 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.
참고 조문:
참고 판례:
민사판례
재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않는 토지 또는 건축물 소유자에게 매도청구를 할 때, '주택단지가 아닌 지역'에 있는 소유자에게는 반드시 사전 최고 절차를 거쳐야 한다는 대법원 판결.
민사판례
재건축에 동의하지 않는 소유주에 대한 조합의 매도청구권 행사와 관련하여, 조합 설립 과정의 하자, 동의서 내용, 매도청구권 행사 방식 등이 쟁점이 된 사례. 대법원은 조합 설립의 하자가 치유되었고, 동의서 내용과 매도청구권 행사 방식에도 문제가 없다고 판단하여 조합의 손을 들어주었다.
민사판례
재건축조합이 재건축에 반대하는 소유자에게 매도청구 소송을 했을 때, 이 소송은 민사소송으로 진행되어야 하며, 조합 설립 동의서에 비용 분담 등의 내용이 추상적으로 기재되어 있더라도 관련 법령과 조합 정관에 구체적인 내용이 있다면 동의서는 유효하다.
민사판례
재건축조합이 재건축에 반대하는 소유자에게 매도청구를 하려면 '지체 없이' 재건축 참여 여부를 물어야 하는데, 이 '지체 없이'는 단순히 시간이 짧다는 의미가 아니라 재건축 사업의 진행 상황을 고려했을 때 적절한 시기에 해야 한다는 의미입니다. 이 판례에서는 조합 설립 후 2년이나 지나서야 최고를 한 것은 '지체 없이' 한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
민사판례
재건축조합 설립인가에 문제가 있어서 다시 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았다면, 이 변경인가가 새로운 설립인가와 같은 효력을 가지므로 이를 근거로 매도청구를 할 수 있다.
민사판례
재건축조합 설립인가에 문제가 있어서 처음부터 절차를 다시 밟아 조합설립변경인가를 받았다면, 이 변경인가가 새로운 설립인가와 같은 효력을 가지므로 이를 근거로 매도청구를 할 수 있다.