재건축 매도청구, 언제까지 할 수 있을까?

재건축 사업에 참여하지 않는 소유자에게 조합이 부동산을 매수하도록 청구하는 매도청구권. 재건축을 진행하려면 필수적인 권리이지만, 그 행사 기간에 대한 분쟁이 끊이지 않습니다. 오늘은 매도청구권의 행사 기간과 관련된 대법원 판례를 바탕으로 궁금증을 해소해 보겠습니다.

매도청구권, 기간 제한의 이유는?

도시정비법 제39조는 재건축 매도청구에 관해 집합건물법 제48조를 준용하도록 규정합니다. 집합건물법 제48조 제4항은 매도청구권 행사 기간을 재건축 결의에 찬성하지 않은 소유자에게 최고한 날로부터 2개월 이내로 정하고 있습니다. 이처럼 기간을 제한하는 이유는 매도청구권이 형성권, 즉 매매계약 체결을 강제할 수 있는 권리이기 때문입니다. 만약 기간 제한이 없다면 매도청구 대상자는 언제 청구될지 몰라 불안한 상태에 놓이게 됩니다. 또한, 청구권자가 시가가 가장 낮을 때를 임의로 선택해 청구할 수도 있으므로, 매도청구 대상자의 권익을 보호하기 위해 기간을 제한하는 것입니다. (대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조)

기간 지나면 매도청구권은 사라질까?

네, 원칙적으로 매도청구권은 법에서 정한 기간 내에 행사하지 않으면 효력을 잃습니다. 하지만 예외가 있습니다.

조합설립 변경인가를 받았다면?

조합이 조합설립변경인가를 받았다면, 새로운 조합설립인가를 받은 것과 동일한 효력이 발생합니다. 즉, 조합은 조합설립변경인가처분에 따라 새롭게 매도청구권을 행사할 수 있는 것입니다. (대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다34146 판결 참조)

조합설립 변경 동의만 받았다면?

단순히 조합원들로부터 조합설립 변경에 대한 동의만 받은 상태라면? 이 경우 아직 관할관청으로부터 조합설립변경인가를 받지 못한 것이므로, 매도청구권이 발생하지 않습니다. 따라서 이를 근거로 한 매도청구는 효력이 없습니다.

사례 분석

한 재건축조합이 조합설립 변경을 결의하고 조합원 동의를 받은 후, 재건축에 반대하는 소유자에게 매도청구를 했습니다. 하지만 이 조합은 매도청구 당시 조합설립변경인가를 받지 않은 상태였습니다. 대법원은 조합설립변경인가를 받지 않았으므로 매도청구권이 발생하지 않았다고 판단했습니다. 즉, 조합원 동의만으로는 매도청구를 할 수 없다는 것입니다.

핵심 정리

• 재건축 매도청구권은 기간 내에 행사해야 효력이 있습니다. (도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조)
• 조합설립변경인가를 받으면 새롭게 매도청구권을 행사할 수 있습니다.
• 조합원 동의만으로는 매도청구권이 발생하지 않습니다.

재건축 매도청구는 복잡한 법적 절차를 거치는 만큼 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.