재개발 조합원 분양대금 선납, 문제없을까?

아파트 재개발 사업에서 조합원들은 통상적으로 사업 완료 후 정산된 금액에 따라 분양대금을 납부합니다. 그런데 사업 진행 과정에서 조합과 조합원 간에 별도의 계약을 맺고 분양대금을 미리 납부하는 경우가 있습니다. 이런 '선납부 후정산' 방식의 분양계약은 유효할까요? 대법원은 특정 조건 하에서는 유효하다고 판단했습니다. 어떤 경우에 유효하고, 그 이유는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.

사례: 한 재개발조합은 상가 분양 지연으로 시공사에 공사비를 지급하지 못하게 되자, 조합원들과 '분양대금 전액 선납부 후정산' 방식으로 분양계약을 체결했습니다. 조합원들은 아파트에 입주하기 위해 분양대금 전액을 미리 납부했고, 조합은 이를 통해 시공사에 공사비를 지급했습니다. 이후 상가 분양 등 사업이 완료되면 정산 후 차액을 조합원들에게 돌려주기로 약정했습니다. 그런데 일부 조합원들이 이 분양계약이 무효라며 소송을 제기했습니다.

쟁점: 총회 결의 없이 체결된 조합과 조합원 간의 분양계약이 유효한지, '분양대금 전액 선납부 후정산' 방식의 분양계약이 법적으로 허용되는지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단: 대법원은 이 사건 분양계약이 유효하다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 총회 결의 불필요: 재개발조합과 조합원 간의 계약이 조합원들의 자유로운 의사에 따라 체결되었다면, 총회 결의를 거치지 않았더라도 유효합니다. 이는 조합이 조합원들에게 일률적으로 비용을 부과하는 행정처분과는 다르기 때문입니다.

2. 선납부 후정산 방식의 허용: 상가 분양 지연으로 시공사에 공사비 지급이 어려워지고, 조합원 입주가 곤란해지는 상황에서 조합원들이 '분양대금 선납부'를 통해 비용을 분담하고 사업 정상화를 도모한 것은 정당한 목적입니다. 이러한 방식은 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것)을 포함한 전체 법질서에 비추어 허용될 수 있으며, 계약 체결의 동기, 경위, 목적 등을 고려할 때 필요성과 상당성도 인정됩니다.

3. 사법상 계약의 유효성: 이 사건 분양계약은 신축 아파트의 적기 입주와 사업비용 증가 방지를 위한 것이라는 점에서 정당한 목적을 가지고 있으며, 필요성과 상당성도 인정되므로 유효합니다. 단순히 정관이나 관리처분계획에 없는 급부의무를 정했다는 사정만으로는 무효가 되지 않습니다.

관련 법조항:

• 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제23조 제3항(현행 도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 참조), 제47조(현행 도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 참조), 제49조 제1항(현행 도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항 참조)
• 민법 제105조

결론: 재개발 사업에서 조합원의 분양대금 선납부는 상황에 따라 유효할 수 있습니다. 특히 사업 진행의 어려움을 해결하고 조합원들의 이익을 보호하기 위한 목적이라면, 총회 결의 없이 체결된 계약이라도 법적 효력을 인정받을 수 있습니다. 다만, 이러한 계약은 그 필요성과 상당성이 인정되어야 하며, 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.