재건축/재개발 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 꼭 알아두셔야 할 중요한 판례를 바탕으로 설명드리겠습니다.
핵심은 관리처분계획 인가일입니다!
기존 주택과 재건축/재개발로 받은 새 아파트 분양권(조합원입주권)을 모두 가지고 있다가 기존 주택을 팔았다고 가정해봅시다. 이때 관리처분계획 인가일이 2006년 1월 1일 이후라면, 기존 주택을 팔아도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
많은 분들이 사업시행인가일을 기준으로 생각하시는데, 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 그 이전이라도 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이 부분이 정말 중요합니다!
왜냐하면, 소득세법 제89조 제2항과 그 부칙(2005.12.31.) 제12조 제1항에 따라, 주택과 조합원입주권을 모두 소유한 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 제한하고 있기 때문입니다. 그리고 이 규정은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가분부터 적용됩니다. 즉, 관리처분계획 인가일이 기준이라는 것이죠.
간단히 정리하면 다음과 같습니다.
관련 법 조항:
재건축/재개발 아파트 양도를 계획하고 계신 분들은 관리처분계획 인가일을 꼭 확인하시고, 전문가와 상담하여 불이익을 받지 않도록 주의하시기 바랍니다.
세무판례
재건축 아파트 분양권을 팔 때 양도소득세를 안 내려면, 분양권을 판 시점에 다른 집이 없고, 재건축 사업계획 승인일 당시 원래 갖고 있던 집을 3년 이상 보유(일부 지역은 1년 이상 거주)하면 된다. 사업계획 승인일 당시 다른 집을 갖고 있었더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
세무판례
재건축 아파트 분양권은 잔금 납부로 소유권을 취득하기 전까지는 주택으로 보지 않으므로, 분양권 보유 중 다른 주택을 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
세무판례
재개발 구역 내 주택과 토지를 소유한 조합원이 관리처분계획 인가 *전*에 조합원 지위(새 아파트 분양받을 권리 포함)를 양도할 경우, 해당 주택과 토지를 일정 기간(당시 5년) 이상 보유했다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
세무판례
재건축 때문에 곧 철거될 아파트라도, 양도소득세를 계산할 때는 "주택"으로 인정되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
세무판례
재개발로 받은 아파트 분양권을 팔았을 때, 원래 살던 집처럼 세금을 안 낼 수 있는지에 대한 판결입니다. 일정 조건을 만족하면 세금을 내지 않아도 됩니다.
세무판례
재건축으로 새 아파트를 받으면서 기존에 다른 집을 샀다가 1년 안에 판 경우, 일시적 2주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다는 판결입니다. 재건축은 기존 집을 새로 바꾼 것으로 보기 때문에, 새로 집을 '취득'한 것이 아니라는 것이 핵심입니다.