전세권 설정했는데 확정일자는 전세계약서에 안 받았다고요? 걱정 NO!

전세 계약, 맘 편히 살려고 하는 건데 복잡한 법 때문에 머리 아프시죠? 특히 전세권 설정에 확정일자까지 받으려고 하면 더 헷갈리기 쉽습니다. 전세 계약서가 아닌 전세권 설정 계약서에 확정일자를 받은 경우에도 괜찮을지 궁금해하는 분들 많으실 텐데요, 오늘은 이 부분을 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

사례를 통해 알아보기

철수(甲)는 영희(乙) 소유의 집(대지+건물)을 2012년 9월 27일부터 2년간 3,000만원에 전세로 살기로 계약했습니다. 처음엔 전입신고를 하지 않았지만, 나중에 혹시 모를 분쟁에 대비해서 2012년 11월 4일 영희와 전세권 설정 계약을 하고 바로 전세권 설정 등기를 마쳤습니다. 그리고 전입신고를 하면서 전세 계약서가 아닌 전세권 설정 계약서에 확정일자를 받았습니다. 게다가 전세권 설정은 건물에 대해서만 했죠. 이런 경우에도 철수는 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요?

법원은 이렇게 판단합니다!

이런 경우에도 철수는 걱정할 필요 없습니다! 대법원 판례에 따르면, 전세 계약 후 더 확실한 보호를 위해 전세권 설정을 하고 그 계약서에 확정일자를 받았더라도, 두 계약의 계약 당사자, 목적물, 보증금(전세금)이 동일하다면 전세권 설정 계약서도 원래 전세 계약에 대한 증서로 인정됩니다.

쉽게 말해, 전세 계약서와 전세권 설정 계약서의 내용이 실질적으로 같으면 전세권 설정 계약서에 받은 확정일자도 유효하다는 뜻입니다. 설령 전세권 설정은 건물에 대해서만 했더라도, 전세금이 같다면 대지까지 포함된 전체 전세 계약에 대한 확정일자를 받은 것으로 간주합니다.

철수의 경우, 전세 계약서와 전세권 설정 계약서의 계약 당사자, 보증금이 동일하고, 목적물도 대지가 빠졌을 뿐 본질적으로 같은 집을 대상으로 하고 있으므로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 부칙 제3조 제4항 후단: 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 확정일자에 해당한다.

• 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결: 임차인이 지위 강화를 위해 전세권 설정 계약을 하고 그 계약서에 확정일자를 받았더라도, 계약 당사자, 목적물, 보증금이 동일하면 원래의 임대차 계약에 대한 증서로 볼 수 있다.

결론

전세권 설정 계약서에 확정일자를 받았다고 해서 너무 걱정하지 마세요! 원래 전세 계약과 내용이 실질적으로 같다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 계약 내용에 차이가 있거나 다른 특이사항이 있다면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.