전세 계약하고 또 전세권 설정까지? 뭐가 다른 걸까요? 🤔

전세 계약할 때 전세권 설정까지 하라는 말, 들어보셨나요? 전세 계약서도 썼는데 왜 또 전세권 설정 계약서를 써야 하는지, 둘이 뭐가 다른지 헷갈리시는 분들 많으실 거예요. 오늘은 이 둘의 차이점과 법적인 의미에 대해 알아보겠습니다!

전세 계약 vs 전세권 설정

• 전세 계약: 집주인과 세입자 사이에 맺는 임대차 계약의 한 종류입니다. 세입자가 집주인에게 전세금을 지급하고, 정해진 기간 동안 집을 사용할 권리를 얻습니다. 전세 계약은 계약서만 작성하면 성립하며, 등기는 필수가 아닙니다.

• 전세권 설정: 전세 계약과는 별도로, 세입자가 집에 대한 일종의 담보 물권을 설정하는 것입니다. 전세권 설정을 하면 집에 대한 권리가 등기되고, 집주인이 바뀌더라도 전세권은 유지됩니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면, 세입자는 집을 경매에 넘겨 전세금을 회수할 수 있습니다. 즉, 세입자의 권리를 더욱 강력하게 보호하는 제도입니다.

전세 계약서와 전세권 설정 계약서, 둘 다 필요할까?

전세 계약만으로도 법적인 효력은 있습니다. 하지만 전세권 설정까지 하면 더욱 안전하게 전세금을 보호받을 수 있습니다. 특히 집주인의 경제적 상황이 불안정하거나, 집에 다른 채권이 설정되어 있는 경우 전세권 설정이 권장됩니다.

핵심 판례: 전세권 설정 계약서도 임대차 계약서로 볼 수 있을까?

대법원은 전세 계약 후 세입자의 권리 보호를 위해 따로 전세권 설정 계약서를 작성하고 등기한 경우, 두 계약서의 내용이 일치한다면 전세권 설정 계약서도 임대차 계약에 대한 증거로 인정했습니다. 즉, 전세 계약서와 전세권 설정 계약서의 날짜가 다르거나, 전세권 설정이 건물에만 되어 있더라도 전세금액이 같다면 전세 계약 전체에 대한 확정일자를 받은 것으로 볼 수 있다는 것입니다 (대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결). 이 판례는 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 근거하고 있습니다.

요약

전세 계약은 집을 빌리는 계약이고, 전세권 설정은 그 집에 대한 담보 물권을 설정하는 것입니다. 전세권 설정은 세입자의 권리를 더욱 강력하게 보호해주므로, 필요에 따라 설정하는 것이 좋습니다. 대법원 판례에 따르면, 전세권 설정 계약서도 조건에 따라 임대차 계약의 증거로 인정될 수 있습니다.