전세집 경매, 내 보증금은 안전할까? - 배당요구 종기까지 전입신고 유지해야 하는 이유

전세 사는 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 다행히 우리나라에는 세입자를 보호하기 위한 제도가 있습니다. 바로 주택임대차보호법에 따른 우선변제권입니다. 일정 금액까지는 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리인데요, 이 우선변제권을 행사하려면 몇 가지 조건을 갖춰야 합니다. 그 중 하나가 바로 오늘 알아볼 **'배당요구 종기까지 전입신고 유지'**입니다.

집이 경매에 넘어가면 법원은 배당기일을 정하고, 채권자들에게 배당요구를 하도록 공고합니다. 이때 정해진 기한, 즉 배당요구의 종기까지 세입자는 법원에 배당요구를 해야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 단순히 배당요구만 하면 되는 것이 아니라, 배당요구의 종기까지 집에 살고 있으면서(인도) 전입신고도 유지해야 한다는 점입니다.

왜 이렇게 까다로운 조건이 필요할까요? 이번 대법원 판례(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)를 통해 자세히 알아보겠습니다.

주택임대차보호법 제8조는 세입자가 우선변제권을 행사하기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 참조). 이때 중요한 것은 이러한 요건이 단순히 우선변제권 발생 시점에만 갖춰지면 되는 것이 아니라, 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 한다는 것입니다.

만약 배당요구 시점까지만 요건을 갖추면 된다고 한다면, 같은 집에 대해 여러 세입자가 나타나 배당요구를 하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 진짜 세입자가 배당요구를 한 후에 다른 사람이 허위로 전입신고를 하고 배당요구를 한다면, 다른 채권자들이 피해를 볼 수 있습니다. 전세 계약은 등기부등본에 공시되지 않기 때문에 이런 문제를 막기 위해 배당요구 종기까지 전입신고를 유지하도록 하는 것입니다.

위 판례에서 원고는 경매 개시 결정 등기 전에 집을 인도받고 전입신고를 마쳤으며, 배당요구 종기 이후까지도 계속 거주하고 있었습니다. 따라서 법원은 원고가 우선변제권을 행사할 수 있는 요건을 모두 갖추었다고 판단했습니다.

전세집이 경매에 넘어가는 상황은 세입자에게 매우 불안하고 힘든 일입니다. 하지만 주택임대차보호법과 판례를 잘 이해하고 대비한다면 보증금을 지킬 수 있습니다. 전세 계약 시에는 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 하며, 이사하기 전까지는 전입신고를 유지하는 것이 중요합니다. 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 조짐이 보인다면, 바로 법률 전문가와 상담하여 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.