전세집 경매, 내 보증금은 안전할까? - 소액임차인 우선변제권 핵심정리!

전세 사는 집이 경매에 넘어간다면? 세입자 입장에서는 하늘이 무너지는 것 같은 기분일 겁니다. 특히 목돈인 전세보증금을 돌려받을 수 있을지가 가장 큰 걱정이겠죠. 다행히 법은 소액임차인을 보호하기 위해 '우선변제권'이라는 제도를 마련해두고 있습니다. 하지만 이 우선변제권, 생각보다 까다로운 조건들이 숨어있어 자칫 잘못하면 보증금을 날릴 수도 있습니다. 오늘은 실제 사례를 통해 소액임차인의 우선변제권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 두 세입자의 다른 운명

A라는 집에 살던 甲과 乙, 두 세입자가 있었습니다. A집이 경매에 넘어가게 되었는데요, 두 사람 모두 경매 신청 등기 전에 전입신고와 확정일자를 받아놓은 상태였습니다. 하지만 이후 상황이 달라집니다.

• 甲: 첫 번째 경매일(매각기일) 전에 이사를 가버렸습니다.
• 乙: 경매에서 낙찰자가 정해진 후에 이사를 갔습니다.

과연 두 사람은 모두 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 '乙만 가능하다' 입니다.

왜 甲은 보증금을 돌려받지 못할까요?

핵심은 바로 **'배당요구 종기'**까지 대항력을 유지해야 한다는 점입니다. 대항력이란, 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말하는데, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 **'주택 인도 + 전입신고'**를 통해 갖출 수 있습니다.

그런데 단순히 전입신고만 해놓으면 끝이 아닙니다! 판례는 이 대항력을 배당요구 종기까지 유지해야 한다고 보고 있습니다 (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

과거에는 배당요구 종기가 '경락기일(낙찰자가 확정되는 날)'이었지만, 현재는 민사집행법 제84조 제1항에 따라 **'첫 번째 매각기일'**로 변경되었습니다. 즉, 甲은 첫 번째 경매일 전에 이사를 가버렸기 때문에 대항력을 잃어 우선변제권을 주장할 수 없게 된 것입니다.

乙은 왜 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

乙은 첫 번째 경매일은 물론, 낙찰자가 정해진 후에 이사를 갔기 때문에 배당요구 종기까지 대항력을 유지한 것으로 봅니다. 따라서 乙은 우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

결론:

전세집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 안전하게 지키려면, 전입신고와 확정일자는 기본이고, 최소한 첫 번째 경매일까지는 이사를 가지 않고 대항력을 유지해야 합니다. 경매 절차는 복잡하고 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 소액임차인의 권리, 제대로 알고 꼼꼼히 챙겨서 소중한 보증금을 지키세요!