전입신고 후 지번 변경? 내 보증금은 안전할까? (다가구주택 임차인 대항력)

다가구주택에 살면서 갑자기 지번이 바뀌는 황당한 경험, 해보신 적 있으신가요? 저도 얼마 전 이런 일을 겪었는데요. 혹시나 보증금을 못 돌려받을까 봐 얼마나 마음을 졸였는지 모릅니다. 다행히 제 경우에는 보증금을 안전하게 지킬 수 있었는데, 비슷한 걱정을 하고 계실 분들을 위해 제 경험을 공유하고자 합니다.

저는 3,500만원에 다가구주택 가동 301호를 임차하고 입주하면서 가동 301호로 전입신고를 마쳤습니다. 문제는 전입신고 당시 이 다가구주택에 대한 건축물관리대장과 등기부가 작성되어 있지 않았다는 점입니다.

시간이 좀 흐른 후 집주인 甲은 다가구주택 부지를 분할하여 乙에게 소유권을 넘겼고, 乙은 변경된 지번으로 가동에 대한 소유권보존등기를 했습니다. 설상가상으로 가동에 설정된 근저당권 때문에 경매가 진행되었고, 丙이 낙찰받아 소유권을 취득했습니다.

이런 상황에서 저는 새로운 집주인 丙에게 제 임대차계약의 대항력을 주장할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 네, 주장할 수 있습니다.

법적으로, 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 제3자에게 대항력을 갖추게 됩니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 핵심은 전입신고가 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있느냐는 건데요, 이는 일반적인 사회 통념상 그 주민등록으로 해당 임대차 건물에 임차인이 거주한다는 사실을 인식할 수 있는지 여부에 달려있습니다. (대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결)

제 경우처럼 전입신고 후 지번이 변경된 경우에 대해서 대법원은 다음과 같은 판례를 통해 임차인의 대항력을 인정하고 있습니다.

• 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결: 전입신고 당시 지번을 기준으로 판단해야 하며, 건축물관리대장 및 등기부가 없더라도 전입신고 내용이 실제 건물 소재지와 일치한다면 대항력을 인정한다. 지번 변경은 이미 취득한 대항력에 영향을 미치지 않는다.

• 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결: 등기부와 지적도/건축물대장 등의 지번 표시가 다른 경우, 임차인이 토지대장 및 건축물대장에 따라 전입신고를 했다면 등기부 기재와 달라도 유효한 공시방법으로 인정한다.

즉, 저는 전입신고 당시 가동 301호라는 주소로 전입신고를 했고, 이는 실제 거주 현황과 일치하기 때문에 지번 변경 이후에도 대항력을 유지할 수 있었던 것입니다.

이처럼 다가구주택 임차 시에는 건축물관리대장과 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고를 정확하게 하는 것이 중요합니다. 혹시라도 지번 변경과 같은 문제가 발생했을 때는 당황하지 말고 관련 판례를 참고하여 적극적으로 대응하시기 바랍니다.