전세집, 잠깐 다른 곳에 전입신고 하면 대항력 사라진다?!

이사를 가거나 다른 집에 잠시 머물게 되면서 전입신고를 옮겨야 하는 상황, 전세 세입자라면 꼭 주의해야 할 사항이 있습니다. 바로 대항력과 관련된 문제인데요, 오늘은 전입신고와 대항력의 관계에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 대항력은 집주인이 바뀌더라도 세입자가 계속 살 수 있는 권리입니다. 전세 계약을 하고 확정일자를 받으면 후순위 권리자(예: 새 집주인)에게 내 전세금을 보호받을 수 있는데, 이때 대항력이 있어야 효력이 발생합니다. 주택임대차보호법에 따라 세입자는 집에 실제로 거주하고(인도), 전입신고를 하면 대항력을 갖추게 됩니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

대항력은 유지해야 한다!

대법원은 단순히 전입신고만 하면 끝이 아니라고 판결했습니다. 대항력을 갖추기 위한 조건인 주택의 인도와 주민등록은 계속 유지되어야 한다는 것입니다. 잠시 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 그 순간 대항력을 잃게 되고, 다시 전입신고를 하더라도 이전의 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 대항력이 생기는 것으로 봅니다. (대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결, 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 등)

실제 사례를 살펴볼까요?

한 세입자가 전세 계약 후 전입신고를 하고 집에 입주하여 대항력을 갖췄습니다. 그런데 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공했고, 이후 세입자가 잠시 다른 곳에 전입신고를 했다가 다시 원래 주소로 돌아왔습니다. 이 경우, 세입자는 집주인이 바뀌더라도 계속 살 수 있을까요?

대법원은 세입자가 주민등록을 옮긴 순간 대항력을 잃었다고 판단했습니다. 다시 전입신고를 했지만, 이는 새로운 대항력이 생긴 것일 뿐, 이전의 대항력이 회복된 것은 아니라는 것입니다. 따라서 세입자는 은행보다 후순위가 되어 전세금을 보호받지 못할 수 있습니다. (대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결)

결론적으로, 전세 세입자라면 주민등록을 잠시라도 다른 곳으로 옮기는 것을 신중하게 고려해야 합니다. 대항력을 잃으면 전세금을 보호받지 못하는 상황이 발생할 수 있으니, 전입신고와 관련된 문제는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.