종중 땅에 내가 지은 건물, 명의 돌려주면 어떻게 되나요?

종중 땅에 건물을 지었는데, 종중에서 땅 명의를 돌려달라고 하면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

저는 A 종중의 종중원입니다. B 종중 소유의 땅을 신탁받아 제 명의로 등기하고, B 종중의 허락을 받아 그 땅에 건물을 지어 제 명의로 소유권보존등기를 했습니다. 그런데 최근 B 종중이 명의신탁을 해지하고 땅의 소유권을 가져갔습니다. 이 경우 제가 지은 건물을 위한 법적인 권리를 주장할 수 있을까요?

핵심 쟁점: 관습법상 법정지상권

이 사례의 핵심은 관습법상 법정지상권 취득 여부입니다. 법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리입니다.

명의신탁과 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률:

명의신탁이란 실제 소유자와 등기부상 소유자가 다른 것을 말합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법')은 원칙적으로 명의신탁을 금지합니다. 하지만 종중 부동산의 경우 예외적으로 명의신탁이 허용됩니다 (부동산실명법 제2조, 제8조). 본 사례는 종중 부동산 명의신탁에 해당하므로 B 종중이 명의신탁을 해지하고 소유권을 가져간 것은 법적으로 문제가 없습니다.

관습법상 법정지상권 취득 가능성:

그렇다면 A는 건물을 위한 법정지상권을 주장할 수 있을까요? 대법원 판례에 따르면, 명의신탁된 토지에 수탁자가 건물을 지었더라도, 명의신탁이 해지되면 수탁자는 관습법상 법정지상권을 취득할 수 없습니다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카62 판결). 왜냐하면 수탁자는 명의신탁 관계에서 토지 소유권을 주장할 수 없기 때문입니다. A 역시 B 종중에 대해 토지 소유권을 주장할 수 없었기 때문에 법정지상권을 취득할 수 없을 것으로 보입니다. 또한, 건물의 소유명의를 타인에게 신탁한 경우, 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 법정지상권을 취득할 수 없다는 판례도 있습니다 (대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결).

사용대차 가능성:

하지만 B 종중이 A에게 아무런 대가 없이 건물 신축을 허락했다면, 이는 민법 제609조의 사용대차로 볼 여지가 있습니다. 만약 사용대차로 인정된다면, A는 상당한 기간 동안 건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 주장할 수도 있습니다. 사용대차 계약의 존속기간이 정해지지 않은 경우, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환해야 합니다(민법 제613조 제2항). 대법원은 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주가 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있다고 판시했습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결). 따라서 A가 지은 건물이 견고하고 B 종중이 이를 알고 승낙했다면, 상당 기간 사용 수익권이 인정될 가능성도 있습니다.

결론:

종중 땅에 지은 건물이라도 명의신탁이 해지되면 건물 소유자는 법정지상권을 취득하기 어렵습니다. 다만, 사용대차 관계가 인정되면 일정 기간 사용권을 주장할 수도 있습니다. 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.