내 땅인 줄 알았는데, 건물 지상권을 주장할 수 없다니?! - 배우자 명의 토지와 법정지상권

내 땅에 내가 지은 건물인데, 지상권을 주장할 수 없다는 황당한 이야기를 들어보셨나요? 오늘은 배우자 명의로 된 토지에 건물을 지었을 때 발생할 수 있는 법정지상권 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례:

남편 갑은 토지를 매수하면서 아내 을의 명의로 소유권이전등기를 했습니다. 그리고 그 토지 위에 건물을 신축하고 건물의 소유권보존등기는 자신의 명의로 해두었습니다. 그런데 아내 을의 채권자 병이 신청한 강제경매절차에서 정이 해당 토지를 매수하게 되었습니다. 이 경우 갑이 정에게 건물을 위한 법정지상권을 주장할 수 있을까요?

안타깝게도 갑은 법정지상권을 주장할 수 없습니다.

왜 그럴까요? 이를 이해하기 위해서는 '명의신탁'과 '법정지상권'에 대한 이해가 필요합니다.

먼저, 명의신탁이란 실제 소유자와 등기부상 소유자가 다른 경우를 말합니다. 우리 법에서는 일반적으로 명의신탁 약정을 무효로 하고 있습니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 하지만 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 등의 목적이 아니라면 예외적으로 명의신탁을 허용하고 있습니다 (같은 법 제8조 제2호).

그러나 이러한 예외적인 경우에도 명의수탁자(등기명의자)가 제3자에게 부동산을 처분하면, 특별한 사유가 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득합니다 (같은 법 제4조 제3항, 대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다2576, 2583 판결). 즉, 제3자가 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 상관없이 소유권을 갖게 된다는 것입니다 (대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다43284 등 판결).

법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인 소유였다가 매매, 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 법률로 인정되는 지상권입니다. 문제는 법정지상권이 성립하려면 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다는 점입니다.

본 사례에서는 갑이 건물의 소유권을 가지고 있지만, 토지는 배우자 을의 명의였고, 경매를 통해 제3자인 정에게 소유권이 넘어갔습니다. 비록 갑이 실질적인 토지 소유자라고 주장하더라도, 등기부상 토지 소유자가 아니므로 법정지상권을 주장할 수 없습니다. (대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결: 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다)

결론적으로 배우자 명의로 토지를 등기할 때는 발생할 수 있는 법률적 문제점을 충분히 검토해야 합니다. 특히 건물을 지을 계획이라면 더욱 신중해야 예상치 못한 손해를 예방할 수 있습니다.