지자체 공급 토지 취득시기와 비업무용 토지 중과세

안녕하세요! 오늘은 지방자치단체가 공급하는 토지의 취득시기와 비업무용 토지에 대한 취득세 중과세에 대한 대법원 판례를 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

1. 지자체 공급 토지, 언제 취득한 걸로 볼까요?

지자체에서 땅을 사는데, 측량이 완전히 끝나지 않아 면적이 확정되지 않은 경우가 있습니다. 이때 보통 "나중에 측량 결과에 따라 면적이 바뀌면 추가 금액을 정산하자"라는 약정을 맺게 되죠. 그럼 토지 취득 시점은 언제일까요?

대법원은 처음 약정한 매매대금을 모두 낸 시점을 취득시기로 본다고 판결했습니다. 나중에 면적 정산으로 추가 금액을 냈더라도, 처음 매매대금을 완납한 날이 사실상 잔금 지급일이라는 거죠. (지방세법 제105조 제2항, 제111조 제5항 제1호, 구 지방세법시행령 제73조 제1항 참조)

2. 회사 땅, 샀는데 놀리고 있으면 세금 더 내야 할까요?

회사가 사업 목적으로 땅을 샀지만, 일정 기간 사용하지 않고 놀리고 있으면 '비업무용 토지'로 분류되어 취득세를 추가로 내야 할 수 있습니다. 하지만 '정당한 사유'가 있다면 추가 세금을 내지 않아도 되는데요, 이 '정당한 사유'란 무엇일까요?

대법원은 이 '정당한 사유'에 대해 다음과 같이 설명합니다.

• 회사가 어쩔 수 없는 외부적인 사유 (법으로 금지된 경우 등)뿐 아니라,
• 회사 내부적인 사유 (정상적인 노력을 했지만 시간이 부족했던 경우 등)도 포함된다.

'정당한 사유'가 있는지 판단할 때는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 한다고 합니다.

• 회사가 영리 목적인지 비영리 목적인지,
• 토지를 원래 목적대로 사용하는 데 얼마나 시간이 걸리는지,
• 토지 사용을 막는 법적 또는 현실적인 장애물이 있는지,
• 회사가 토지를 제대로 사용하기 위해 얼마나 노력했는지 등 (지방세법 제112조 제2항, 구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 제1호 참조)

이번 판례에서는 회사가 차고 부지로 땅을 샀지만 1년 넘게 건축을 시작하지 않은 경우를 다뤘습니다. 당시 토지는 바로 사용할 수 있는 상태였는데도 회사가 아무런 조치를 취하지 않았기 때문에 '정당한 사유'가 없다고 판단, 결국 추가 세금을 내야 했습니다. (대법원 1992. 6. 23. 선고 92누1773 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 94누6901 판결, 대법원 1995. 12. 8. 선고 95누5257 판결, 대법원 1997. 7. 8. 선고 96누2934 판결, 대법원 1997. 10. 10. 선고 96누10744 판결 참조)

즉, 회사가 땅을 사놓고 놀리기만 한다면 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야겠죠? 토지를 제대로 활용할 계획을 세우고, 차질 없이 실행하는 것이 중요합니다.