친구 명의 부동산, 빚 때문에 압류할 수 있을까? - 등기명의신탁과 채권자취소권 이야기

친구에게 돈을 빌려줬는데 갚지 않아 애를 먹고 있는 상황, 혹시 친구 명의의 부동산이라도 있을까 싶어 찾아보니 있긴 한데... 최근에 친구 배우자 앞으로 근저당이 설정되어 있다면? 🤯 내 돈은 어떻게 받아야 할까요? 오늘은 등기명의신탁과 채권자취소권에 대해 알아보겠습니다.

사례)

저는 甲에게 5천만 원을 빌려주고 받지 못하고 있습니다. 甲의 유일한 재산인 부동산을 찾았지만, 최근 甲의 처 乙 앞으로 근저당권이 설정되어 있습니다. 甲은 친구 丙이 부동산을 매수하면서 자기(甲) 명의로 등기를 해달라고 매도인에게 요청해서 그렇게 됐다고 주장합니다. 이 경우, 저는 근저당권 말소를 청구할 수 있을까요?

등기명의신탁이란?

실제 부동산 소유자(명의신탁자)가 다른 사람(명의수탁자) 이름으로 등기를 해놓는 것을 말합니다. 부동산실명제법 위반이죠!

채권자취소권이란?

채무자가 고의로 재산을 줄여서 채권자가 돈을 받지 못하게 되는 경우, 채권자가 그러한 행위를 취소해달라고 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. (민법 제406조)

내 친구의 부동산, 정말 친구 소유일까?

친구 명의로 되어있는 부동산이 실제로 친구 소유가 아닐 수 있습니다. 바로 '등기명의신탁' 때문인데요. 등기부상 소유자와 실소유자가 다른 경우, 채권자는 혼란스러울 수밖에 없습니다.

등기명의신탁 유형에 따른 채권자취소권 행사 가능성

• 2자간 명의신탁: 명의신탁자와 명의수탁자만 있는 경우, 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로 (부동산실명제법 제4조 제2항), 부동산은 명의신탁자 소유입니다. 따라서 채권자취소권 대상이 아닙니다.

• 3자간 명의신탁: 명의신탁자, 명의수탁자, 매도인이 있는 경우, 매도인이 명의신탁 사실을 모른다면 명의수탁자 명의의 등기는 무효입니다.(부동산실명제법 제4조 제2항 본문) 이 경우에도 부동산은 명의수탁자 소유가 아니므로 채권자취소권 행사가 어렵습니다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다41635 판결)

• 계약명의신탁 (매도인이 악의인 경우): 3자간 명의신탁과 유사하게 채권자취소권 행사가 어렵습니다.

• 계약명의신탁 (매도인이 선의인 경우 & 부동산실명제법 시행 이후 명의신탁): 이 경우 명의수탁자 명의의 등기는 유효합니다. (부동산실명제법 제4조 제2항 단서) 명의수탁자가 명의신탁자와 합의하여 제3자에게 근저당권을 설정해 준 경우, 채권자취소권 행사가 가능할 수 있습니다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결)

사례에 대한 답변

사례에서 甲의 주장대로 丙이 매수하고 甲 명의로 등기한 3자간 명의신탁이라면, 부동산은 甲 소유가 아니므로 채권자취소권에 따른 근저당권 말소 청구는 어려울 것으로 보입니다.

결론

등기명의신탁은 복잡한 법률 문제를 야기할 수 있습니다. 돈을 빌려줄 때는 채무자의 재산 상황을 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본을 통해 부동산의 실소유자를 파악하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.