코엑스 건축, 과밀부담금은 각자 부담? 건물 용도 계산은 어떻게?

코엑스처럼 여러 건축주가 함께 짓는 대규모 건축물의 과밀부담금은 어떻게 계산될까요? 또, 판매시설 면적 계산은 어떻게 해야 과밀부담금 부과 대상이 되는지 궁금하시죠? 최근 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

여러 건축주가 함께 짓는 건물, 과밀부담금은 각자 계산!

ASEM 정상회의를 위해 코엑스에 컨벤션센터, 회관, 업무시설, 호텔 등을 증축할 때, 여러 건축주가 함께 건축허가를 신청했습니다. 서울시는 이 건축물 전체를 하나로 보고 과밀부담금을 부과했지만, 법원은 다르게 판단했습니다.

핵심은 수도권정비계획법 제12조 제1항에 있습니다. 이 조항은 과밀부담금 납부 의무자를 '건축물을 건축하고자 하는 자'로 규정하고 있습니다. 즉, 각 건축주는 자신이 짓는 건물에 대해서만 과밀부담금을 낼 의무가 있다는 뜻입니다.

코엑스의 경우, 각 건축물은 규모와 용도가 다르고, 각 건축주가 자기 비용으로 건축했으며, 소유권도 각자에게 있습니다. 따라서 법원은 각 건축주가 건축하려는 건물만을 기준으로 과밀부담금을 계산해야 한다고 판결했습니다. 여러 건축주가 함께 허가를 받았더라도, 과밀부담금은 각자 부담해야 한다는 것입니다.

판매시설 면적 계산, 부속시설도 포함될까?

과밀부담금 부과 대상을 판단할 때, 판매시설 면적 계산도 중요한 문제입니다. 판매시설 외에 주차장이나 기계실 같은 부속시설 면적도 포함해야 할까요?

이에 대한 판단 기준은 수도권정비계획법 제2조, 제12조 제1항, 구 수도권정비계획법시행령 제3조 제4호 (나)목 (1)항, 건축법시행령 제2조 제1항 제14호, 제3조의4 [별표 1] 그리고 대법원 1998. 7. 10. 선고 96누17684 판결 입니다.

판례에 따르면, 판매시설 면적을 계산할 때는 주차장, 기계실 등 부속시설 면적도 고려해야 합니다. 단순히 판매시설 면적만 더하는 것이 아니라, 부속시설 면적을 각 주된 용도(숙박시설, 판매시설, 운동시설 등)에 비례하여 안분한 후, 각 주된 용도의 면적에 더해야 합니다. 그리고 나서 판매시설 관련 면적(판매시설, 위락시설 등)의 합계가 기준 면적(15,000㎡) 이상인지 확인하여 과밀부담금 부과 대상 여부를 판단합니다.

코엑스 호텔의 경우, 법원은 이러한 계산 방식을 적용하여 판매시설 관련 면적이 기준 면적을 초과한다고 판단했고, 과밀부담금 부과 대상이 되었습니다.

결론적으로, 여러 건축주가 함께 건축하는 경우 각자의 건축물을 기준으로 과밀부담금을 계산해야 하며, 판매시설 면적 계산 시에는 부속시설 면적도 안분하여 포함해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 이를 통해 불필요한 과밀부담금 분쟁을 예방하고, 정확한 부담금을 산정할 수 있습니다.