토지 감정평가, 제대로 안 하면 책임져야 한다!

경기도시공사(이하 '경기도시공사')가 보금자리 주택사업을 위해 토지를 수용하는 과정에서 감정평가업자들이 토지 가치를 잘못 평가하여 손해를 입었다며 소송을 제기했습니다. 대법원은 감정평가업자들의 잘못을 인정하고 경기도시공사에게 손해배상을 하도록 판결했습니다. 이번 판결은 감정평가업자의 주의의무와 손해배상 책임을 명확히 한 중요한 사례입니다.

사건의 개요

경기도시공사는 보금자리 주택사업을 시행하면서 한국감정원 등에게 토지 감정평가를 의뢰했습니다. 하지만 한국감정원 등은 해당 토지에 건물을 지을 수 없음에도 불구하고, 건물이 있는 토지를 비교 대상으로 삼아 감정평가를 진행했습니다. 이로 인해 토지 가치가 실제보다 높게 평가되었고, 경기도시공사는 토지 소유자에게 더 많은 보상금을 지급하게 되었습니다. 경기도시공사는 한국감정원 등의 잘못된 감정평가로 손해를 입었다며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

대법원은 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다고 판단했습니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 등 참조, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조, 제28조 제1항, 감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항, 제10조 제1항, 제14조).

이 사건에서 한국감정원 등은 다음과 같은 잘못을 저질렀다고 지적했습니다.

• 건축이 불가능한 토지를 평가하면서 건축물이 있는 토지를 비교표준지로 선정한 점
• 현장 조사를 통해 토지의 실제 이용 상황(건축물 없는 주차장)을 쉽게 확인할 수 있었음에도 이를 제대로 확인하지 않은 점
• 토지 이용에 영향을 미치는 공법상 제한을 제대로 확인하지 않은 점

이러한 잘못은 감정평가업자의 주의의무를 위반한 것이며, 이로 인해 경기도시공사가 손해를 입었다고 판단했습니다. 따라서 한국감정원 등은 경기도시공사에게 손해를 배상할 책임이 있다고 결론지었습니다. (손해배상액 산정 기준: 민법 제393조, 제763조)

또한, 손해배상액을 정할 때 책임 제한 비율을 정하는 것은 사실심 법원의 재량이지만, 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리해서는 안된다고 판시했습니다. (대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결, 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조)

시사점

이번 판결은 감정평가업자의 주의의무와 손해배상 책임을 다시 한번 강조한 사례입니다. 감정평가업자는 전문가로서 토지의 가치를 정확하게 평가해야 할 책임이 있으며, 이를 소홀히 할 경우 그에 따른 손해배상 책임을 져야 한다는 것을 보여줍니다. 토지 수용 과정에서 감정평가의 중요성을 고려할 때, 이번 판결은 감정평가의 신뢰성을 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.