토지 교환계약 후 공공기관에 매도하면 어떻게 될까?

땅을 서로 교환하기로 약정했는데, 그 땅이 공공기관에 수용되거나 매도되면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A 종친회는 B와 토지 교환 계약을 체결했습니다. A는 자신들이 소유한 여러 필지의 토지(제1토지)를 B에게, B는 자신이 소유한 토지(제2토지)를 A에게 주기로 약정했죠. 그런데 등기 이전 전에 두 토지 모두 한국토지개발공사의 택지개발지구에 편입되어 공공기관에 협의 매도되거나 수용되었습니다. A는 B가 받은 보상금이 자신들이 받은 보상금보다 많다는 것을 알고, 그 차액을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

법원은 A의 청구를 기각했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 협의취득은 사법상 계약

공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 따른 협의취득은 토지수용과 달리 사법상의 계약입니다. 토지 소유자는 협의에 응할 의무가 없죠. 따라서 A와 B가 공공기관에 토지를 매도한 것은 임의적인 결정이었고, 소유권 이전 의무 불이행에 대한 책임을 묻기 어렵습니다. (대법원 1995. 10. 13. 선고 95다25497 판결 참조)

2. 쌍방의 급부 모두 이행불능

토지 교환 계약은 쌍무계약입니다. 서로 주고받기로 한 의무가 있는 계약이죠. 이 사건에서는 A와 B 모두 상대방에게 토지를 이전할 의무를 이행할 수 없게 되었습니다. (민법 제537조, 제390조 참조)

3. 대상청구권 행사 불가

A는 B가 받은 보상금을 자신들의 급부에 대한 '대상'으로 보고, 그 차액을 청구했습니다. 하지만 A가 대상청구권을 행사하려면 B에게 반대급부(제1토지)를 제공해야 합니다. 이 사건에서는 제1토지도 공공기관에 매도되어 A가 B에게 줄 수 없으므로, A는 대상청구권을 행사할 수 없습니다. 설령 B가 받은 보상금이 더 많더라도, B가 부당이득을 얻었다고 보기 어렵습니다. (민법 제536조, 제390조, 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581, 4598 판결 등 참조)

결론

토지 교환 계약 후 두 토지 모두 공공기관에 매도된 경우, 토지 소유자는 협의 매도에 응할 의무가 없으므로 서로 소유권 이전 의무 불이행에 대한 책임을 묻기 어렵습니다. 또한, 쌍방의 급부가 모두 이행불능이 된 경우 대상청구권을 행사할 수 없다는 것이 법원의 판단입니다.

참고 조문: 민법 제390조, 제536조, 제537조, 제596조, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제2조 제4호

참고 판례: 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581, 4598 판결, 대법원 1992. 10. 13. 선고 91다34394 판결, 대법원 1994. 12. 13. 선고 94다25209 판결, 대법원 1995. 2. 3. 선고 94다27113 판결, 대법원 1995. 10. 13. 선고 95다25497 판결, 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다38080 판결