토지 수용 과정에서 보상금 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 오늘은 정당한 보상을 받기 위해 꼭 알아두어야 할 중요한 기준 두 가지를 살펴보겠습니다.
1. 표준지 선정, 꼼꼼하게 따져보세요!
토지 보상액은 '표준지'를 기준으로 산정합니다. 그런데 이 표준지를 잘못 선정하면 보상액에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 사례에서는 두 가지 중요한 기준을 제시하고 있습니다.
첫째, 표준지는 하나만 선정해야 합니다. 두 개 이상의 표준지를 사용하면 평가의 일관성이 훼손될 수 있습니다.
둘째, 표준지의 현실 이용 지목은 수용 대상 토지와 같아야 합니다. 예를 들어 수용 대상 토지가 '대지'인데 '전'이나 '잡종지'를 표준지로 선정하는 것은 잘못입니다. 지목이 다르면 토지의 가치 평가에 왜곡이 생길 수 있기 때문입니다.
이 사례에서는 대한 및 제일토지평가사합동사무소가 두 개 이상의 표준지를 선정하고, 현실 이용 지목이 다른 토지를 표준지로 선정한 것을 잘못으로 판단했습니다.
(구 국토이용관리법 제29조 제5항 참조) - 비록 현재는 삭제된 조항이지만, 당시 법령에 따라 표준지 선정의 중요성을 보여주는 사례입니다. 관련 판례로는 대법원 1988.12.27. 선고 88누8647 판결, 1990.10.10. 선고 90누3348 판결, 1991.3.12. 선고 90누4341 판결 등이 있습니다.
2. 인근 유사 토지 거래 사례, 정확한 비교가 중요!
수용 대상 토지와 비슷한 인근 토지의 거래 사례는 보상액 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다. 그러나 이때 개별 요인 비교를 제대로 해야 합니다. 토지의 위치, 면적, 용도, 접근성 등 여러 요인을 비교하여 수용 대상 토지와 얼마나 유사한지 판단해야 합니다.
하지만 이번 사례처럼 수용 전까지 수용 대상 토지와 거래 사례지가 한 필지였다면 개별 요인 비교를 하지 않아도 됩니다. 원래 같은 땅이었으므로, 이미 유사성이 높다고 보기 때문입니다.
이처럼 토지 수용 보상 과정은 복잡하고 전문적인 지식이 필요합니다. 정당한 보상을 받기 위해서는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상금을 정할 때는 수용 당시 토지의 실제 이용 상황을 반영한 가장 유사한 표준지를 선택해야 하고, 단순히 기준지가 고시일의 상태만을 고려해서는 안 된다는 판결.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정할 때는 수용되는 토지와 **같은 지목, 같은 이용상황**의 표준지를 기준으로 해야 하며, **인근 유사 토지의 실제 거래 가격**을 반드시 확인하고 고려해야 합니다. 용도지역이 다르더라도 유사 토지의 거래 가격은 보상액 산정에 참고해야 합니다.
일반행정판례
국가가 토지나 건물을 수용할 때 보상액을 정하는 감정평가는 법에 정해진 기준과 절차를 따라야 하며, 적절한 표준지를 선택하고 실제 거래가격 등을 고려해야 한다는 내용입니다. 건물의 경우, 건물의 종류, 위치, 상태 등을 세분화하여 평가해야 합니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정할 때는, 수용되는 토지와 용도지역이 같은 토지를 표준지로 선정해야 하며, 다른 토지를 기준으로 보상액을 산정하는 것은 위법하다는 판례입니다. 또한, 보상액 산정 시에는 모든 가격 결정 요소를 명확하게 고려해야 합니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상금을 정할 때는 수용되는 토지와 가까운(3km 이내) 유사한 토지를 표준지로 삼아야 하며, 만약 그 범위 안에 적절한 표준지가 없다면 3km 밖의 토지를 표준지로 사용할 수 없고 다른 일반적인 보상액 산정 방법을 따라야 합니다. 또한, 보상금 산정 기준을 잘못 적용한 이의재결은 그 결과가 더 많더라도 취소될 수 있습니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 산정할 때는 명확한 기준과 절차를 따라야 하며, 여러 개의 표준지를 제시하면서 어떤 표준지를 사용했는지 알 수 없거나, 단순히 부동산중개업소에서 얻은 호가만을 근거로 보상액을 정하는 것은 위법합니다.