토지가 공익사업을 위해 수용될 때, 정당한 보상을 받는 것은 토지 소유자의 중요한 권리입니다. 그런데 보상액을 어떻게 정하는 걸까요? 특히 기준지가가 있는 지역이라면 더욱 궁금하실 텐데요, 오늘은 토지 수용 보상액 산정에서 표준지 선정이 얼마나 중요한지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.
핵심은 '가장 유사한 토지' 찾기!
기준지가가 고시된 지역의 토지를 수용할 때는, 그 토지와 가장 유사한 표준지의 기준지가를 기준으로 보상액을 산정합니다. 핵심은 '유사성'입니다. 단순히 같은 지역, 같은 지목이라고 끝이 아닙니다. 위치, 이용 상황, 주변 환경, 교통 상황 등 자연적, 사회적 조건까지 종합적으로 고려하여 가장 비슷한 표준지를 골라야 합니다.
예를 들어, 수용될 토지가 도로변에 위치한 상업용 건물 부지인데, 안쪽 골목에 있는 주택용지를 표준지로 삼는다면? 당연히 보상액에 차이가 생길 수밖에 없겠죠. 대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 1987.5.12. 선고 86누334 판결, 1989.8.8. 선고 88누3604 판결, 1989.9.12. 선고 88누10756 판결).
기준 시점은 '수용 재결일' 당시!
표준지를 고를 때 또 하나 중요한 것은 기준 시점입니다. 표준지의 기준지가는 공고일을 기준으로 하지만, 수용 대상 토지의 보상액은 수용 재결일을 기준으로 평가해야 합니다. 즉, 수용 재결일 당시의 토지 이용 상황, 주위 환경 등을 반영한 표준지를 선택해야 한다는 뜻입니다 (대법원 1988.12.27. 선고 88누8647 판결).
만약 수용 재결일 이전에 주변 개발로 토지 가치가 상승했는데, 이를 반영하지 않고 과거 시점의 표준지를 적용한다면? 역시 정당한 보상을 받기 어려워집니다.
참고해야 할 법 조항
정당한 보상, 꼼꼼히 확인하세요!
토지 수용은 토지 소유자에게 큰 영향을 미치는 사안입니다. 표준지 선정, 기준 시점 등 보상액 산정 과정을 꼼꼼히 확인하여 정당한 보상을 받을 수 있도록 주의해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 평가할 때, 여러 개의 표준지를 사용하거나 수용 대상 토지와 지목이 다른 토지를 표준지로 사용하면 안 된다. 또한, 수용 전까지 수용 토지와 한 필지였던 땅의 거래가격을 참고할 때는 개별적인 요소 비교를 생략할 수 있다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정할 때는 수용되는 토지와 **같은 지목, 같은 이용상황**의 표준지를 기준으로 해야 하며, **인근 유사 토지의 실제 거래 가격**을 반드시 확인하고 고려해야 합니다. 용도지역이 다르더라도 유사 토지의 거래 가격은 보상액 산정에 참고해야 합니다.
일반행정판례
국가가 토지나 건물을 수용할 때 보상액을 정하는 감정평가는 법에 정해진 기준과 절차를 따라야 하며, 적절한 표준지를 선택하고 실제 거래가격 등을 고려해야 한다는 내용입니다. 건물의 경우, 건물의 종류, 위치, 상태 등을 세분화하여 평가해야 합니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정할 때 같은 용도지역의 토지를 기준으로 삼는 것이 적절하며, 용도지역 변경에 대한 이의는 정해진 기간 내에 제기해야 한다는 내용입니다. 또한, 인근 토지의 거래나 보상 사례는 유사한 토지일 경우에만 참고할 수 있습니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상금을 정할 때는 수용되는 토지와 가까운(3km 이내) 유사한 토지를 표준지로 삼아야 하며, 만약 그 범위 안에 적절한 표준지가 없다면 3km 밖의 토지를 표준지로 사용할 수 없고 다른 일반적인 보상액 산정 방법을 따라야 합니다. 또한, 보상금 산정 기준을 잘못 적용한 이의재결은 그 결과가 더 많더라도 취소될 수 있습니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정할 때는, 수용되는 토지와 용도지역이 같은 토지를 표준지로 선정해야 하며, 다른 토지를 기준으로 보상액을 산정하는 것은 위법하다는 판례입니다. 또한, 보상액 산정 시에는 모든 가격 결정 요소를 명확하게 고려해야 합니다.